Судебная практика по договорам аренды накапливалась в значительных объемах, и время от времени взгляды судов на те или иные вопросы изменялись. В данном материале мы рассмотрим некоторые часто задаваемые вопросы, связанные с арендными отношениями.
Какие имеются обзоры судебной практики по аренде?
Гражданский кодекс РФ охватывает различные типы договоров аренды: на предприятия, здания и сооружения, транспорт и прочие. Практически по всем этим категориям судебная практика весьма обширна, причем ключевые вопросы неоднократно рассматривались высшими судебными органами.
Рекомендуется изучить акты высших судов:
- постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
- постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.
К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики по аренде, подготовленный ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ регулярно обобщают судебную практику по различным видам аренды. Рекомендуем ознакомиться с этими материалами на официальных порталах судов, так как практика может варьироваться по регионам.
Является ли аренда услугой?
Аренда и возмездное оказание услуг — это разные виды договоров, регулируемые отдельными главами Гражданского кодекса РФ и имеющие отличные обязательства. Поэтому, с точки зрения гражданского права, аренда не является услугой. Однако это редко вызывает споры.
Более спорным является определение аренды для целей налогообложения. Налоговые органы долго настаивали на признании аренды как услуги, что часто поддерживалось судами. До 2002 года, когда возникал вопрос, является ли аренда услугой, судебная практика чаще всего поддерживала позицию налоговиков.
Так, Верховный суд РФ в решении от 24.02.1999 № ГКПИ 98-808, 809 допустил возможность применения норм об оказании услуг к арендным отношениям.
- наличием деятельности;
- потреблением в процессе ее получения;
- отсутствием материального воплощения результата.
Арендные операции не соответствуют ни одному из этих признаков. Поэтому даже в налоговом контексте аренду не следует считать услугой. Начиная с 2002 года, суды стали поддерживать налогоплательщиков.
Впервые, что аренду нельзя отнести к услугам, было указано ВАС РФ в постановлении Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Эту позицию позже подтвердили другие суды:
- ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
- ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 № А26-1286/03-25.
Таким образом, оформление актов об оказании услуг по аренде не требуется. Но если это предусмотрено договором, они должны быть оформлены (письмо Минфина РФ «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).
Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика
Ситуация с ошибочной уплатой арендной платы была рассмотрена в обзоре практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, что привело к обращению арендатора в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях, нарушение которых ведет к взысканию убытков.
Суд не согласился с такой позицией и указал, что, хотя оплата производилась согласно договору, она не соответствовала его условиям, так как арендатор заплатил то, что не обязан был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Это подтверждается актуальной судебной практикой, примером которой является постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.
Переплата, возникшая из-за неправомерных действий арендодателя, может быть взыскана в виде убытков. Суд удовлетворил иск арендатора, который вынужденно платил арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе имущества (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).
Об аренде предприятий
Судебная практика по аренде предприятий пока не устоялась, поскольку этот вид договоров не очень распространён в России. Это объясняется слабой теоретической базой и недостаточной законодательной регламентацией данных отношений. Приведём судебные решения по вопросам квалификации договоров аренды предприятия:
- Арендодатель обратился с требованием признать договор аренды предприятия недействительным, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации. Кассационная инстанция поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (включая сырьё, долги и имущественные права). Следовательно, нормы об аренде предприятия не применяются, и договор не подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Аналогичное судебное решение — постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
- Обратный случай: арендодатель потребовал расторжения договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, квалифицировав договор как аренду предприятия, так как он соответствовал всем признакам, установленным статьёй 656 ГК РФ. Договор подлежал государственной регистрации, но из-за её отсутствия он не был заключён, и признан недействительным быть не мог. Решения судов устояли в кассационной инстанции (постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).
Практика по аренде нежилых помещений
В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 разъяснил, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Важный вывод: такие договоры должны быть зарегистрированы, если заключены на срок более одного года, иначе они считаются незаключёнными.
Рассмотрим вопросы, касающиеся государственной регистрации таких договоров:
- Если действие договора распространяется на отношения, возникшие до его заключения, одна из сторон может попытаться заявить о незаключённости договора. Поскольку совокупный срок аренды может превышать год, а регистрация отсутствует. В этом случае суды имеют однозначную позицию: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
- Судебные выводы разнятся, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:
- часть судей считает, что в таком случае для целей государственной регистрации срок начинается с даты начала аренды (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
- другая часть судей полагает, что учитывается дата подписания договора (постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).
Практика арбитражных споров, связанных с арендой недвижимости в Москве
Сделки, касающиеся аренды зданий, нежилых помещений и другой недвижимости, составляют значительную часть гражданского оборота в России. Эту сферу можно назвать одной из наиболее рискованных из-за большого количества тонкостей и нюансов.
Изучение арбитражной практики позволяет выделить основные ошибки и критерии, которые часто приводят к судебным разбирательствам.
Ключевым фактором является предмет договора аренды. Многие прецеденты показывают, что часто предмет аренды не был четко определен в договоре. Необходимо указать конкретные данные, которые однозначно охарактеризуют передаваемый в аренду объект и максимально его конкретизируют.
К другим важным аспектам относятся сроки аренды, точный адрес объекта и его стоимость. Порядок расчетов должен быть согласован сторонами: возможно как единовременное, так и регулярное получение платежей, например, ежемесячно. Допускаются различные схемы расчетов, если они не противоречат законодательству.
Если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Срок его действия начинает исчисляться с момента регистрации.
Срок аренды может быть определенным или неопределенным. В первом случае в договоре указывается конкретный срок. Если же срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный период, что позволяет любой стороне в любое время расторгнуть его в одностороннем порядке.
Единственным условием является обязательное уведомление контрагента о намерении расторгнуть договор не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе, договор продолжает действовать без временных ограничений.
Судебная практика демонстрирует множество примеров, когда споры по аренде недвижимости возникали из-за неверно установленных сроков аренды или отсутствия регистрации договора.
Например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки за просрочку платежей по аренде с ответчика — руководителя организации. Ответчик оспорил иск, аргументируя это тем, что договор аренды не был должным образом зарегистрирован.
Суд постановил отклонить требования истца. Период действия договора охватывал ровно один год — с 01 июня 2014 года по 31 мая 2015 года. Ввиду отсутствия государственной регистрации, этот договор нельзя считать заключенным. Таким образом, все последствия проведенной сделки подлежат аннулированию.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Более 15 лет опыта в юридической сфере; специализация — разрешение семейных споров, наследственные дела, сделки с недвижимостью, защита прав потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Недействительность договора аренды
Если есть еще что-то, что нужно изменить, дайте знать!
Этот материал описывает встречный иск, поданный с целью признания договоров аренды (субаренды) ничтожными. Причиной является то, что при заключении этих договоров стороны злоупотребили своими гражданскими правами.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-9720/2015 от 18.10.2016 г.
Между истцом и филиалом ответчика (да, именно филиалом) были заключены договоры аренды и субаренды нежилых помещений. Представители обеих сторон имели заинтересованность в этих сделках, так как находились в родственных связях. Из-за того, что филиал не уплачивал арендную плату, возникла задолженность, которую истец пытался взыскать с «головного офиса». Головной офис, в свою очередь, подал встречный иск, требуя признать договоры ничтожными, поскольку обе стороны злоупотребили своими правами.
1. Наличие негативных последствий от использования субъективного права свидетельствует о злоупотреблении правом, что ведет к ничтожности сделок. Суд должен анализировать действия сторон сделки, оценивая их с точки зрения негативных последствий. В данном деле установлено, что стороны, заключившие договоры от имени филиала и истца, состояли в близких родственных отношениях, и не было заявлений о заинтересованности от директора филиала.
2. После изучения устава партнерства, штатного расписания филиала и отсутствия доказательств, подтверждающих деятельность филиала в рамках основной деятельности, суд пришел к выводу, что данные факты подтверждают злоупотребление правом со стороны лиц, заключивших спорные договоры.
3. Оспариваемые договоры являются ничтожными, так как они были заключены с превышением пределов гражданского права.
4. Аргумент о том, что головной офис был осведомлен о заключении спорных договоров, суд отклонил, так как соблюдение формальных норм закона не исключает злоупотребление правом.
1. При исследовании сделки на предмет злоупотребления правами суд должен сначала установить, имели ли место негативные последствия для сторон или других лиц после её заключения. Если такие последствия выявлены, это свидетельствует о злоупотреблении правами.
2. Доказательства указывают, что договоры аренды (субаренды) были заключены не для использования помещений по их назначению, а для создания фиктивной задолженности перед арендодателем.
3. Даже если договоры формально соответствовали законодательству, они могут быть признаны ничтожными, поскольку заинтересованность сторон можно установить через анализ всех обстоятельств их заключения.
4. Сделка с заинтересованностью считается ничтожной. Однако, в данном случае заинтересованность определяется не по Закону об ООО или АО, а по ст. 8 Закона о саморегулируемых организациях. К сожалению, суд в этом деле применил стандартные нормы (статьи 10 и 168 ГК РФ), не добавив ничего нового в судебную практику.
Если ваш судебный спор или другой юридический вопрос касается тем, о которых упоминается в наших материалах, рекомендуем убедиться, что ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательства.
Мы готовы помочь вам минимизировать юридические риски и использовать доступные возможности. Наша задача — найти оптимальное решение, которое будет соответствовать вашим интересам.
Для получения консультации звоните по номеру +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Галина Короткевич, партнер. Занимаюсь написанием статей, поиском полезной информации и предложением способов её практического применения. Я уверена, что качественный юридический анализ помогает клиентам находить нужные юридические решения. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
p.s. Вот список из 10 самых интересных материалов за последнее время: