Порядок и способы расторжения договора аренды. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Расторжение договора аренды через суд. Досрочное расторжение договора аренды арендатором или арендодателем. Порядок действий, возможные риски. Минимизация рисков при расторжении договора аренды.

Расторгнуть договор аренды возможно путем обращения в суд или путем отказа от него односторонне.

Давайте обсудим пару методов.

Разрыв договора посредством судебного решения.

Если одна из сторон нарушает условия договора, то его расторжение может быть произведено в суде. Кроме того, судебное расторжение может быть применено и в других случаях, предусмотренных договором или законом.

В случае значительных изменений в обстоятельствах, в результате которых одна из сторон теряет интерес к договору, его расторгают судом. Однако доказать такие изменения является очень сложной задачей. Например, изменение экономической ситуации не будет признано таким обстоятельством.

Арендодатель имеет право прекратить действие договора по следующим причинам:

нарушение целей использования арендованного имущества или отклонение от условий договора найма;

в значительной степени потерять характеристики предмета, который был взят в аренду

Если дважды подряд не производить оплату в установленные сроки, это может считаться нарушением условий договора, за исключением случаев, когда однократная неуплата была предусмотрена в договоре и не считается нарушением его свободного выполнения.

Отказ от выполнения обязательства по проведению капитального ремонта.

Оценка существенности часто вызывает трудности, поэтому нет однородности в судебной практике относительно этого критерия.

Арендодатель имеет возможность более подробно определить причины для расторжения договора в судебном порядке в целях упрощения установления факта нарушений договора в процессе.

При распределении судебного договора аренды всегда применяется порядок предъявления претензий. Это означает, что в таких случаях необходимо обязательное внесудебное урегулирование.

Если ответ от другой стороны на претензию не был получен или был отклонен в срок, то возможно обратиться в суд.

В случае невыполнения требований претензионного порядка, иск будет отклонен без рассмотрения.

Если арендатор исправит все те обстоятельства, которые послужили основанием для подачи иска?

Если арендатор в разумные сроки устраняет все нарушения, то заявление о расторжении договора не будет удовлетворено, согласно вашей позиции. Однако, стоит отметить, что исключение составляет случай, когда арендатор не выплачивает арендную плату — в таком случае арендодатель имеет право подать исковое заявление. Однако, если арендодатель не предъявляет иск в течение длительного времени, то он лишает себя права на обращение с иском по данному основанию.

Для того чтобы арендодатель мог успешно расторгнуть договор через суд, ему необходимо предоставить доказательства всех указанных им в иске фактов и обстоятельств.

2. Отказ от договора со стороны одного из участников

Если в договоре не указано его срока действия, то любая из сторон вправе односторонне отказаться от такого договора. Такой вариант является наиболее удобным и позволяет экономить время и средства, затрачиваемые на споры.

Мы рекомендуем включить в соглашение дополнительные условия, которые будут расширять список причин для одностороннего отказа, либо, наоборот, предусмотреть возможность отказа без объяснения причин.

Существуют две стратегии максимального сокращения возможных рисков, связанных с отказом от заключения соглашения.

Определить возможность этого вопроса — уточнить арендодателю условия и причины, по которым он может отказаться от договора. Желательно избегать общих фраз или объяснить, что в данном договоре считается существенным.

Необходимо тщательно описать процесс одностороннего расторжения договора, включая правила уведомления, временные рамки и другие детали.

Если отказ был осуществлен с нарушением, то это несуловскостные последствия, и его можно будет обжаловать в суде.

Начиная с 2015 года, введение одностороннего отказа может повлечь за собой требование о выплате определенного возмещения в пользу другой стороны.

Законодательство не содержит аналогичных положений относительно аренды, однако, при заключении договора, возможно внесение условия о таких платежах, поэтому необходимо осмотрительно изучать договор перед его подписанием.

Арендодавецу необходимо определить, готов ли он оплачивать возможность одностороннего расторжения договора или нацелен ли он на разбирательства.

Рекомендуется включить в контракт специальные разделы, которые уточняют процедуры, связанные с разрешением споров в суде и вне его. Часто возникает ситуация, когда судьи не могут определить, была ли выполнена процедура одностороннего отказа, так как стороны могут неправильно истолковывать нечеткие формулировки и путать односторонний отказ с расторжением по обоюдному согласию.

Советуем прочитать: Каковы риски если он сейчас пойдёт за справкой уклониста

С целью снижения возможности возникновения финансовых убытков для арендодателя в случае досрочного прекращения договора аренды, предлагается принять во внимание следующие меры.

Давайте сначала проанализируем причины, которые могут стать источником убытков у арендатора.

Арендатор не может пользоваться сданным в аренду помещением.

Арендодатель нанес ущерб собственности арендатора.

Арендатор производил ремонт арендованного имущества, однако взамен не получил компенсацию от арендодателя.

Каким образом судебная практика решает подобные споры?

1. Получение упущенной прибыли

Если арендодатель самостоятельно и законно расторгает договор аренды, суды скорее всего не признают требуемые суммы в качестве компенсации за убытки.

Поэтому необходимо, чтобы арендатор придерживался процедурных аспектов определенных действий, например, демонстрировал нецелесообразное использование сдаваемого в аренду помещения (если такое основание прописано в контракте). Для демонстрации могут быть подготовлены документы о осмотре помещения. Однако в каждом отдельном случае список доказательств будет отличаться.

Для предотвращения возможных претензий со стороны арендатора, арендодатель должен собрать достаточные доказательства, которые покажут, что причиной преждевременного прекращения договора является именно арендатор. Одним из ключевых элементов в этом процессе является грамотно составленный и подготовленный договор, который обеспечит качественное оказание услуг.

Рекомендуется внести в контракт условие о том, что арендатор не имеет права требовать компенсацию от арендодателя в случае его одностороннего отказа от договора, несмотря на возможные убытки или утраченные выгоды.

2. Опасности возмещения ущерба в виде имущества арендатора

Для минимизации возможности возникновения судебных исков по возврату денег за арендуемое имущество, необходимо заранее определиться с дальнейшей судьбой данного имущества в процессе заключения договора.

Возможно, стоит внести в контракт условия о сроках и порядке вывоза имущества арендатором. Также можно указать, в каких случаях арендодатель имеет право изъять имущество арендатора в качестве наказания за нарушение договорных обязательств, например, если арендатор не успевает вывезти свое имущество в установленные сроки.

Рекомендуется предварительно информировать арендатора о своих планах в отношении данного имущества путем получения письменного уведомления, прежде чем принимать какие-либо меры по его распоряжению.

3. Существует возможность столкнуться с риском возложения обязанности платить компенсацию за восстановление или разработку неотъемлемых улучшений.

Обычно обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, в то время как арендатор отвечает за текущий ремонт и поддержание помещения в хорошем состоянии. Однако, такую форму можно изменить.

Итак, необходимо, чтобы в контракте были прописаны следующие моменты: во-первых, установлен порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и установку неотъемлемых улучшений; во-вторых, добавлено положение, согласно которому арендатор не будет иметь права на получение возмещения данных расходов при каких-либо условиях, включая случай прекращения договора.

Являюсь юристом юрфирмы «Ветров и партнеры» — Дана Высоцкая.

Если ваша юридическая ситуация, судебный конфликт или договорные вопросы касаются тем, о которых говорится в данной публикации или любом другом нашем материале, мы рекомендуем вам проверить и убедиться, что ваше правовое положение соответствует последним изменениям в практике и законодательстве.

Наша команда готова оказать Вам квалифицированную юридическую поддержку в снижении рисков и максимизации имеющихся возможностей. Мы приложим все усилия, чтобы найти оптимальное решение, идеально подходящее именно для Ваших потребностей.

Для связи с нами можно использовать следующие контактные данные: номер телефона +7 (383) 310-38-76 либо электронную почту info@vitvet.com.

Советуем прочитать: Наследник по завещанию: важные аспекты, права и обязательства

В различных городах России (включая Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи) мы предоставляем различные юридические услуги в рамках нашей юридической фирмы.

Наша компания готова предложить своим заказчикам широкий спектр юридических услуг, включающий следующие сферы деятельности:

Мы с большим удовольствием приветствуем вас в числе наших постоянных покупателей!

Неотложно обращайтесь по телефону или отправляйте сообщение незамедлительно!

Контактный телефон для связи с нами – +7 (383) 310-38-76, а наш адрес электронной почты указан как info@vitvet.com.

Компания «Ветров и партнеры» — это гораздо больше, чем просто предоставление юридических услуг.

Уведомление о расторжении договора аренды

Одна из сторон имеет возможность досрочно прекратить действие договора аренды по своему усмотрению.

Для предотвращения неприятностей необходимо написать письменное уведомление и предупредить другую сторону сделки о прекращении взаимных обязательств заранее.

У арендодателя может возникнуть несколько причин для прекращения договора:

отказ одного из участников соглашения в использовании общей собственности;

повреждение или разрушение имущества, находящегося в аренде;

использование предметов или зданий не по их прямому предназначению;

Акт постоянного пренебрежения одной из сторон принципами, заложенными в условиях соглашения.

Арендатор может иметь право задерживать или не выплачивать арендную плату в течение двух и более месяцев, изменять правила использования арендованного имущества самостоятельно (например, сдавать в субаренду, отказываться от проведения капитального или текущего ремонта, если это разрешено соглашением).

Аннулировать срок действия документа по изъятию возможно как со стороны сдающего в аренду, так и со стороны арендатора.

Если возникла необходимость, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор по аренде.

Предмет собственности не был передан в оговоренный срок или возникли препятствия для его использования со стороны арендодателя или третьих лиц.

Выявлены значительные недостатки в имуществе, переданном в аренду, которые не были отражены в заключенном договоре.

Арендатор несвоевременного исполнения обязанностей не причинил ущерб объекту аренды.

В соответствии с договором арендодатель не выполнил необходимые работы по капитальному ремонту.

Тот, кто настаивает на расторжении, должен предоставить убедительные доказательства о причиненном ему ущербе и невозможности использования объекта аренды по его предназначению.

Строить жалобы сторон возможно через юридический порядок. Однако перед тем, как обратиться в суд, необходимо уведомить другую сторону письменно. В случае, если это не будет сделано в указанный законом срок, на виновника будет возложена ответственность за одностороннее неисполнение договорных обязательств, что может негативно сказаться на решении суда.

В некоторых ситуациях возможно несоблюдение условий договора одной из сторон непреднамеренно. Например, арендатор, испытывая временные финансовые трудности, временно прекратил оплату арендной платы. В таком случае арендодатель может направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность в определенный срок. Если требование не будет выполнено, арендодатель имеет право отправить официальное уведомление об одностороннем расторжении договора.

Согласно рекомендациям юристов, желательно оформить уведомление, даже если обе стороны достигли соглашения о предварительном прекращении взаимных обязательств.

Адекватно составленный акт будет служить безопроводной подтверждением в суде, если кто-то из сторон отклонится от устного соглашения и будет настаивать на продолжении аренды на тех же условиях.

Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения

Необходимо представить его в письменной форме. Не обязательно писать его от руки, можно оформить печатный текст с личной подписью арендодателя.

Советуем прочитать: Что делать, если не удается подключиться к Госуслугам

Данные арендатора и арендодателя содержатся в шапке уведомления. Для физических лиц, в данном уведомлении приводятся фамилии, имена, отчества, адреса и контактные телефоны, а также сведения из паспорта. Если арендодатель является юридическим лицом, то необходимо указать полное наименование организации, юридический и фактический адреса, ИНН, КПП и банковские реквизиты. Кроме того, в шапке указывается дата составления документа.

В данный абзац содержится краткое изложение условий соглашения и аргументы, стало быть, почему одна из сторон стремится прекратить его. Ссылка на соответствующие статьи Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательной.

Если действия противоположной стороны противоречат определенным положениям соглашения, следует указать на них. Уведомление содержит официальные письма и требования, отправленные нарушителю условий. Указывается дата, с которой прекращаются действия договора об аренде.

Возникает обязанность составить официальный документ, который определит процедуру возврата арендованного имущества. Завершающим элементом текста будет подпись уполномоченного лица и расшифровка. Если имеется, то на бумагу будет нанесена печать для ее подлинности. При подписании текста представителем арендатора или арендодателя к уведомлению прикладывается копия нотариально заверенной доверенности.

Возможно передача уведомления о прекращении арендного договора второй стороне лично с получением ее подписи, также можно отправить документ заказным письмом.

В определенных ситуациях возможна отправка документов по факсу или электронной почте. При этом необходимо, чтобы тот, кто инициирует прекращение договорных обязательств, имел убедительные доказательства того, что вторая сторона была предупреждена о расторжении соглашения заблаговременно.

Если письмо, отправленное заказом, не было доставлено получателю и вернулось обратно отправителю, считается, что инициатор разрыва сделал свою часть работы по уведомлению противоположной стороны.

Законодательство не определяет точные сроки, когда стороны обязаны уведомить друг друга о досрочном прекращении арендного договора. Более предпочтительно включить соответствующий пункт в текст самого соглашения. Этот пункт может быть сформулирован без строгих ограничений, с учетом удобства обеих сторон.

Договор о прекращении отношений может быть объявлен в течение 10 дней или 30 дней в зависимости от определенных условий. Важно, чтобы временные рамки не были слишком короткими, что позволило арендатору подготовить помещение к передаче.

Важно установить в соглашении, в какой момент одна из сторон считается осведомленной о его прекращении. В качестве такой даты может быть указана отправка заказного письма или ее получение, в зависимости от отметки о доставке.

Если арендатор отказывается признать уведомление о расторжении договора аренды и не покидает арендуемую площадь, владелец имеет право обратиться в суд с исковым заявлением. В иске будут указаны требования о вынужденном возврате имущества и компенсации убытков, понесенных владельцем. Также может быть предложено возмещение морального вреда или потери дохода.

Резюме

Встречается ситуация, когда установленные условия договора аренды необходимо прервать перед сроком его завершения. Такая ситуация может возникнуть как при аренде недвижимости (квартиры, офисного помещения и т.д.), так и при аренде автомобиля и других объектов.

Арендодатель может расторгнуть договор в случае повреждения имущества, неправильного использования недвижимости или вещей или серьезного нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Арендодатель также обладает правом на расторжение договора, если у него нет возможности пользоваться имуществом, если предусмотренный ранее ремонт не выполнен или если обнаружены значительные дефекты, о которых владелец не упоминал ранее.