Передача денег продавцу — ключевой момент в процессе покупки квартиры. Мы расскажем вам о различных способах безопасных расчетов при заключении сделки, чтобы вы могли выбрать наиболее подходящий вариант. Обязательно учитывайте все недостатки выбранного способа, чтобы избежать непредвиденных трудностей.
Сервисы безопасных сделок
Сделка осуществляется через специализированную платформу в безналичной форме. Сначала средства поступают на банковский счёт сервиса. Затем сервис проверяет регистрацию перехода права собственности в Росреестре. После этого деньги переводятся на счёт продавца. Плюсы: сделку можно заключить дистанционно. Сервис обеспечивает прозрачность сделки. Продавец получает деньги в течение нескольких дней после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Минусы: это платная услуга (также может взиматься дополнительная комиссия за перевод по счёту свыше лимита). Возможны технические сбои в работе сервиса, что может затянуть сделку.
Требуется ли нотариус при покупке/продаже недвижимости?
- Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину с ограниченной дееспособностью
- Продажа недвижимости по договору ренты (включая пожизненное содержание с иждивением)
- Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость, за исключением одновременной продажи всеми участниками долевой собственности своих долей в рамках одной сделки
В остальных случаях нотариальное удостоверение сделки не обязательно, но оно снижает риск признания её недействительной. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи также может быть хорошей защитой покупателя в сложных сделках с участием детей, супругов и пожилых людей.
Каждый способ оплаты имеет свои преимущества. Однако мы не рекомендуем оплачивать наличными или банковским переводом, так как в этих случаях отсутствует третья сторона, выступающая гарантом. Предлагаем использовать аккредитив или банковскую ячейку при покупке вторичного жилья. При приобретении квартиры в новостройке лучше использовать эскроу-счет. Эти варианты оплаты защитят вас от мошенников.
Аккредитив — безопасный, но мало распространённый способ
Оплата через аккредитив — один из способов расчетов на рынке недвижимости. Он считается наиболее безопасным, так как в процессе сделки никто не имеет доступа к деньгам, а гарантом выступает банк. Процесс выглядит следующим образом: покупатель открывает в банке счёт, на который вносится необходимая сумма. После завершения сделки и перехода права собственности к покупателю аккредитив раскрывается, и продавец получает деньги на свой счёт.
Однако этот способ расчетов не очень популярен на вторичном рынке. Эксперты считают, что россияне с недоверием относятся к аккредитивам и предпочитают либо наличные расчеты, либо использование банковской ячейки.
Банковская ячейка привлекательна для обеих сторон сделки
На рынке готового жилья наиболее популярным способом расчетов остаётся использование банковской ячейки. Участники сделки обращаются в банк, заключают договор аренды ячейки и определяют условия доступа к денежным средствам или ценностям.
Далее стороны совместно вносят денежные средства или ценности в банковскую ячейку. После этого доступ к ней закрыт для обеих сторон до момента перехода права собственности или истечения срока аренды. После регистрации сделки продавец идет в банк и получает деньги из ячейки, предъявив заранее оговоренные документы.
Покупатель оставляет деньги в ячейке, указывая, кто имеет право на доступ к ним. После регистрации сделки продавец отправляется в банк и может забрать свои деньги из ячейки.
На первый взгляд это просто, но этот метод, несмотря на его популярность, имеет значительные недостатки. Во-первых, банк не контролирует сумму, помещенную в ячейку. Во-вторых, банкноты в ячейке не проверяются на подлинность. Можно заказать услугу проверки и пересчета, но это будет стоить денег — обычно это процент от проверяемой суммы. В-третьих, банк не несет ответственности за сохранность средств в ячейке, клиент платит только за ее аренду.
Можно оставить деньги у нотариуса
Во время оформления и регистрации сделки деньги можно оставить у нотариуса, переведя их на специальный банковский счет, который он откроет. Однако этот способ мало популярен среди покупателей и продавцов, за исключением сделок, требующих обязательного удостоверения нотариуса.
Главный риск такого способа передачи денег — это надежность банка, где открыт счет. Если с банком что-то случится, процесс возврата денег нотариусом может затянуться. Эксперты рекомендуют перед передачей денег нотариусу проверить отзывы о нем в интернете. Если много негативных отзывов, возможно, стоит поискать другого нотариуса, так как его личность и уровень доверия к нему играют важную роль.
Передача денег из рук в руки
Передача наличных денег продавцу — это самый старый и наименее безопасный способ. Деньги передаются либо после подписания договора, либо после регистрации документов в государственных органах. Еще 10-15 лет назад большинство сделок осуществлялось именно наличным расчетом.
Этот метод имеет множество рисков. Покупатель может потерять деньги по дороге на сделку или быть ограблен. Продавец во время передачи денег может нервничать и случайно принять меньшую сумму или фальшивые купюры. Также возможен обман с денежной «куклой».
Как правильно передать деньги
Эксперты рекомендуют использовать банковские услуги для расчетов по сделке. Наличные деньги несут много рисков и неожиданностей, тогда как расчеты через банковский счет или ячейку гораздо безопаснее.
Передача денег при купле-продаже недвижимости
Автор Дмитрий Сергеевич Томко (адвокат) На чтение 7 мин Просмотров 2.7к. Опубликовано 05.11.2019 Обновлено 05.05.2023
Купля-продажа недвижимости связана с большим риском как для продавца, так и для покупателя. Ключевой момент сделки — это расчеты между сторонами, именно на этом этапе часто происходит обман. Безответственный подход может оставить покупателя без денег, а продавца без имущества. Поэтому передача денег при покупке квартиры или другой недвижимости должна проходить по установленным правилам, желательно с участием нотариуса.
Этапы прохождения сделки купли-продажи
Если вы решили улучшить жилищные условия, продать или купить, обменять квартиру или переехать в загородный дом, не стоит торопиться, так как рынок недвижимости часто привлекает мошенников. В первую очередь, вам нужно найти объект, соответствующий вашим требованиям. Последовательность действий при покупке квартиры или дома выглядит следующим образом:
- Обсуждаются стоимость объекта и условия сделки, и присутствие юриста на этом этапе настоятельно рекомендуется.
- Готовится пакет необходимых документов. Для заключения договора купли-продажи потребуются выписка из ЕГРН, техпаспорт на жилое помещение, документы, удостоверяющие личность, доверенность (если в процессе участвует доверенное лицо) и другие документы в зависимости от конкретной ситуации.
- Заключение и подписание договора купли-продажи, в котором должны быть указаны стоимость объекта, время оплаты и способ передачи денежных средств. Присутствие нотариуса на этом этапе обязательно по закону.
- Государственная регистрация перехода права собственности, при этом в договоре должно быть указано, когда будут передаваться деньги – до регистрации в Росреестре или после оформления права собственности.
Важно! Если вы рассчитаетесь с продавцом до перехода права собственности, но в регистрации будет отказано, существует высокий риск не вернуть свои деньги.
Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно с участием юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя. Что касается обязательств покупателя, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости.
Претензия по договору поставки
Возможные сложности при продаже или покупке квартиры
Мы упомянули, что рассчитываться с продавцом до перехода права собственности крайне нежелательно. К сожалению, существуют препятствия для этого, но чаще всего регистрация невозможна в следующих случаях:
- продавцом является несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае потребуется разрешение органов опеки;
- если продавцу 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки потребуется также письменное разрешение родителей или опекунов;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора невозможно;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое согласие на сделку.
Игнорируя эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной и может быть оспорена и признана недействительной. Следовательно, при покупке жилья следует уделять особое внимание необходимости разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и каким образом будет происходить расчет.
Способы оплаты сделки купли-продажи
Времена «черных риэлторов», когда люди массово теряли свои сбережения и оставались без жилья, прошли, но рынок недвижимости по-прежнему привлекает мошенников. Поэтому на этапе расчета нужно быть особенно осторожным, а безопасность зависит в первую очередь от выбранного способа оплаты, который должен быть указан в договоре. Существует несколько вариантов оплаты.
Оставьте заявку на консультацию юриста:
Наличный расчет
В этом случае покупатель передает наличные средства продавцу. Продавец пересчитывает деньги в присутствии нотариуса и проверяет подлинность купюр при помощи специального оборудования, если оно имеется. В конце процесса продавец пишет расписку, указывая полученную сумму и номер договора, с обязательным упоминанием об отсутствии претензий к покупателю. Хотя такой метод был популярен, он сопряжен с высоким риском стать жертвой грабителей.
Перейти Как заключить договор аренды автомобиля
Депозит
Этот метод расчета похож на предыдущий, но более безопасен, так как деньги передаются нотариусу, а не продавцу. Нотариус передает средства продавцу только после успешного завершения сделки и выполнения сторонами своих обязательств. После документального подтверждения перехода прав собственности юрист может выдать деньги наличными или перевести их на счет, как оговорено в договоре.
Оплата по безналичному расчету
Этот способ оплаты аналогичен расчету наличными, но деньги поступают на расчетный счет продавца или агентства недвижимости, указанный в договоре. Это исключает риск потерять деньги из-за нападения грабителей, однако лучше проводить безналичный расчет после завершения процедуры регистрации, так как вернуть деньги в случае отказа будет крайне сложно.
Аккредитив
Это самый безопасный способ взаиморасчетов между покупателем и продавцом недвижимости. Банк выступает гарантом безопасности сделки: покупатель открывает специальный счет, вносит на него необходимую сумму, которую продавец может получить только после документального подтверждения завершения сделки и выполнения обязательств. Если продавец не уложился в оговоренный срок, деньги возвращаются покупателю, и сделка аннулируется. Условия аккредитива изменить нельзя, если он безотзывный. Стоимость услуги в среднем составляет 2 тыс. руб.
Банковская ячейка
Этот метод взаиморасчетов так же безопасен, как и аккредитив, но расчет производится наличными. Участники сделки арендуют банковскую ячейку, оплата которой производится по договоренности между покупателем и продавцом. Деньги пересчитываются в присутствии сотрудника банка и помещаются в ячейку, ключ остается у покупателя, а обе стороны получают экземпляры договора. Продавец может забрать деньги, представив сотрудникам банка договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Если это не сделано вовремя, а после окончания сделки прошло более недели, покупатель вправе забрать деньги. За каждый день хранения денег сверх семидневного срока покупатель должен доплачивать согласно тарифам банка.
Перейти В России страховую часть пенсии предлагают передавать по наследству
Эскроу-счета
Этот способ взаиморасчетов между продавцами и покупателями недвижимости абсолютно безопасен. Его часто используют при покупке недостроенного жилья – обязательное условие для застройщиков, работающих с дольщиками. Заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и финансовым учреждением, который может быть изменен и продлен в ходе действия. Открывая эскроу-счет, покупатель может поручить банку провести тщательную проверку документов продавца. Доступ к средствам покупатель получает только при наступлении обстоятельств, прописанных в договоре.
Как безопасно рассчитаться за недвижимость?
Делимся советами, как избежать потерь в миллионах и правильно организовать передачу денег.
Задаток или аванс?
На первом этапе сделки покупатель и продавец заключают предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу часть денег от общей суммы для подтверждения серьезности своих намерений. Этот платеж можно оформить в виде аванса или задатка.
Если по каким-либо причинам окончательный расчет не состоится и предварительный договор будет расторгнут, аванс просто вернется покупателю в том же размере. В случае оформления задатка расчет будет зависеть от того, по чьей вине сорвалась сделка. Если окончательный договор не был подписан из-за продавца, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если виноват покупатель, продавец оставляет полученный задаток себе.
Мы рекомендуем оформлять платеж в виде задатка и передавать не более 50 тысяч рублей — это не слишком большая, но и не чрезмерно маленькая сумма. Это даст сторонам больше возможностей для маневра, если их обстоятельства изменятся и сделка станет неактуальной.
Банковская ячейка
Ячейка — это сейф, который банк сдает в аренду. После подписания основного договора покупатель в присутствии продавца и сотрудника банка закладывает оставшуюся сумму в банковскую ячейку. Риелтор подает документы на регистрацию права собственности в МФЦ, офис Росреестра или офис кадастровой палаты. После регистрации покупателю выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право собственности на квартиру теперь принадлежит новому хозяину.
Продавец может взять выписку у покупателя или заказать самостоятельно. Он должен предъявить выписку из ЕГРН банковскому сотруднику, и только после этого ему позволят забрать деньги из сейфа. Если Росреестр по какой-либо причине не зарегистрирует переход права, сделка не состоится, квартира останется в собственности продавца, а покупатель придет в банк за своими деньгами.
Внимание: эта услуга в банках платная. Средняя стоимость — 350 рублей. Обычно ячейку оплачивает покупатель.
Банковский аккредитив
Аккредитив – это банковский счет. Покупатель открывает специальный счет в банке на свое имя и кладет на него нужную сумму. Дальнейший алгоритм схож с предыдущим вариантом: сначала происходит регистрация права собственности на покупателя, берется выписка из ЕГРН, затем продавец подает заявку на перевод денег. Если с документами все в порядке, банк переводит всю сумму на счет продавца или выдает ему деньги наличными.
Внимание: эта услуга в банках платная. Стоимость — от 600 до 7 000 рублей в разных банках. Продавец и покупатель могут поделить затраты поровну или договориться иначе.
Оплата после регистрации сделки
Не все хотят платить банку за ячейку или аккредитив. В таком случае безопасный расчет после регистрации права собственности может организовать риелторская компания. Для этого риелтор приходит вместе с продавцом и покупателем в МФЦ, где покупатель подает пакет документов на регистрацию права собственности. В договоре он указывает, что оплата будет произведена позже. Вместе с пакетом документов стороны подают два заявления: первое — на переход права собственности; второе — чтобы оформить обременение на квартиру в пользу продавца. Риелтор помогает правильно заполнить заявление. После того, как Росреестр зарегистрирует сделку, покупатель платит продавцу.
После завершения расчётов продавец и покупатель подают заявление в МФЦ для снятия обременения с квартиры, предоставив расписку или платёжное поручение. Интересы продавца в такой схеме защищены Гражданским кодексом. Если покупатель не выполнит оплату, продавец вправе требовать её через суд. При этом покупатель не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, пока на ней будет наложено обременение в пользу продавца. Новый владелец не сможет продать, обменять или подарить квартиру, пока полностью не рассчитается за неё.
В случаях задержки оплаты покупателем, юристы компании «Этажи» обращаются в суд: либо взыскивают оставшуюся сумму и неустойку за просрочку, либо, если клиент этого желает, расторгают сделку. В таком случае квартира возвращается продавцу.
Ипотека
Ипотека, пожалуй, является одним из самых безопасных способов расчёта, поскольку все денежные операции контролируются банком. Покупатель заключает договор с банком и вносит первый взнос. Деньги, полученные в кредит от банка, находятся либо на специальном судебном счёте, либо на карте, выпущенной на имя покупателя. После того как право собственности на квартиру переходит к покупателю, банк получает уведомление из Росреестра и переводит необходимую сумму на счёт продавца.
4 риска потери денег при заключении сделки с недвижимостью
Передача денег — самый важный этап покупки недвижимости. Это самый ответственный момент, так как речь идет о крупных суммах. В наше время мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передаёт их под расписку. Существуют другие, гораздо менее рискованные способы, но и они не могут быть названы абсолютно безопасными. Рассматриваем основные способы взаиморасчетов между продавцом и покупателем, их уязвимые места и на что следует обратить внимание.
Аккредитив — это по сути безналичная форма расчета между покупателем и продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счёт, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предоставляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, и тогда деньги с аккредитива переводятся на его счёт. Каковы риски? Это самый безопасный способ передачи денег, по заверениям экспертов рынка недвижимости. Банк выступает в роли гаранта правильных взаиморасчётов по сделке. «Во-первых, можно не использовать наличные и, соответственно, избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — объясняет управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, банк удостоверяет поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно». В то же время, безналичные расчёты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся использовать такой способ передачи или получения денег. Они часто скептически относятся к банковской системе, так как банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ). «При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счёте в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не хотят использовать безналичный расчёт, опасаясь, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».
В 90% случаев на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Денежные средства передаются следующим образом. Стороны подписывают договор купли-продажи, затем покупатель помещает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, идет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Аренда банковской ячейки обходится в 4–5 тыс. руб. в месяц, и эти расходы несет покупатель. «Договор аренды ячейки может быть как двух-, так и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель либо банк, покупатель и продавец, — поясняет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». — В договоре аренды ячейки указываются условия, при которых она может быть открыта, и кто имеет право это сделать. Обычно ячейка арендуется на один-два месяца, в течение которых договор купли-продажи проходит государственную регистрацию». Каковы риски При таких расчетах банк не контролирует сумму, помещаемую в ячейку, не проверяет купюры и их количество. Существует дополнительная платная услуга по описи содержимого ячейки, доступная не во всех банках. «Теоретически возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, использование фальшивых купюр, — объясняет Константин Ламин. — Включая сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконно получают доступ к ячейке. За последние несколько лет такие случаи происходили в Москве и Санкт-Петербурге. Чтобы избежать подобных ситуаций, стоит выбирать надежные банки и заказывать услугу проверки подлинности денежных знаков перед их помещением в ячейку». Стоимость этой услуги составляет от 0,1% от проверяемой суммы. Кроме того, существуют компании, сдающие в аренду счетные машины с функцией проверки подлинности купюр. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа. «При сумме сделки более 10 млн руб. аренда счетной машины становится выгоднее, чем использование услуг банка», — советует Мария Литинецкая.
Депозит нотариуса
Это еще одна форма безналичных расчетов, где используется специальный счет нотариуса в банке для перечисления денежных средств по сделке. Этот метод не является распространенным и используется в основном для сделок, требующих нотариального удостоверения. Для сделок, заключаемых в простой письменной форме, такой способ передачи денег обойдется в значительную сумму — около 0,5% от стоимости сделки. Каковы риски Существует два ключевых момента: доверие к нотариусу и надежность банка, в котором открыт счет нотариуса. «По закону, счета нотариусов не включаются в конкурсную массу при банкротстве банка. Однако вероятность затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка остается», — отмечает Константин Ламин.
Передача денег из рук в руки
Это самый старый, простой и одновременно самый ненадежный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные деньги передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после завершения оформления всех документов. На заре рынка недвижимости большинство сделок совершались именно таким образом. В настоящее время сделки, при которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки, но все же иногда встречаются. Каковы риски Михаил Куликов напоминает, что рисков множество. Продавцы, особенно сильно нервничая при расчетах, могут неправильно подсчитать деньги и получить меньшую сумму. Также существует риск получить «куклу» — сумку с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск ограбления после передачи денег, что может случиться как с продавцом, так и с покупателем, приехавшим на сделку с крупной суммой наличных. Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не использовать такой способ передачи денег.