На фоне повышения первоначального взноса в ипотеке, рынок начинает активно реагировать и адаптироваться. Разработчики недвижимости предлагают разнообразные специальные предложения, которые направлены на поддержку и оказание помощи потенциальным покупателям.
Позвольте напомнить, что с 20 сентября размер первоначального взноса по государственным программам со скидкой будет увеличен с 15% до 20%. Это означает, что теперь заемщикам придется откладывать на треть больше денег для получения ипотечного кредита. Кроме того, начиная с октября, Центральный банк ужесточает требования для получения кредитов на рынке с низким первоначальным взносом.
Увеличение первоначального взноса стало проблемным для некоторых клиентов, заявляет Руслан Сырцов, генеральный директор компании «Метриум». Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей, сумма первого взноса для заемщика на новых условиях увеличится с 1,5 млн до 2 млн рублей.
Многие застройщики, желая стимулировать продажи, ищут новые решения. Вот только на днях одна из крупных строительных компаний предложила своим клиентам уникальную программу – аренду квартиры с возможностью выкупа. Суть программы заключается в следующем: покупатель может въехать в одну из уже построенных новостроек компании и каждый месяц вносить арендную плату, которая будет засчитываться как первоначальный взнос на будущую ипотеку. При этом стоимость квартиры фиксируется сразу, и когда покупатель соберет необходимую сумму (это займет около полутора лет), он сможет оформить ипотеку, а квартира станет его собственностью.
Преимущества данной программы ясны: нет необходимости одновременно оплачивать аренду и ипотеку, а самое главное, все деньги в конечном итоге будут направлены на приобретение собственного жилья, отмечает Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости при Финансовом университете при правительстве. Заранее можно оценить подходит ли район, школы, парки — удобно ли будет здесь жить. В зарубежной практике такие варианты не редки, где арендатору социального жилья предоставляется такая льгота — часть арендной платы может быть засчитана в стоимость квартиры, в том числе как первоначальный взнос. Это повышает заинтересованность в жилье, создает ощущение принадлежности и препятствует процессам превращения кварталов и домов с социальным жильем в проблемные районы, поясняет эксперт.
Цыганов утверждает, что здесь также имеются отрицательные моменты. Обычно это ограниченный выбор домов, которые часто не пользуются спросом, расположены в не самых престижных районах, где существуют проблемы с инфраструктурой, а также около которых ведется большое строительство. Как результат, такие программы аренды увеличивают спрос на жилье и позволяют продать больше квадратных метров. Это косвенно создает рынок аренды, который заинтересован частью потенциальных покупателей, которые видят возможность сдать свою квартиру. Еще одним фактором является цена, отмечает Цыганов: необходимо сравнить с аналогичными предложениями и убедиться, что застройщик не включил свои расходы в повышенную на 15-30% стоимость квартиры. Однако, даже в этом случае, стоит обратить внимание не только на размер переплаты, но и на возможность сразу же заселиться в своем собственном жилье, которое необходимо. Если арендатор передумает покупать квартиру или не успеет за нужное время накопить деньги на первоначальный взнос, то арендная плата останется именно арендной, а деньги останутся у владельца квартиры. Затем арендатор сможет заключить новый договор, но уже по новым условиям и по другой цене. Если арендная плата была завышена по сравнению с рынком, то это становится риском для арендатора.
Глава SaaS-платформы TYMY Алексей Майстренко отмечает, что на рынке уже присутствуют несколько предложений от застройщиков, которые предлагают компенсацию аренды квартиры на время строительства. Однако, он рекомендует будущим покупателям быть очень внимательными и тщательно изучить все условия, прежде чем подписывать договор. Несмотря на то, что такие программы могут выглядеть очень выгодно сразу, в долгосрочной перспективе они могут значительно увеличить долговую нагрузку. Возможно, стоимость недвижимости или сумма кредита будут увеличены, и все это придется покрыть покупателю.
Он сообщает, что банки намерены активизировать пропаганду иных программ с целью стимулирования спроса. Например, они предлагают возможность оформления ипотеки вместе с потребительским кредитом для первоначального взноса. Получить такой кредит можно, предоставив имеющуюся недвижимость в залог. Подобные предложения могут быть интересны покупателям, которые приобретают квартиру для проживания и не рассматривают ее как инвестицию, а также не готовы откладывать сделку на продолжительное время, отмечает Майстренко.
По мнению главы фирмы «Жилфонд» — Александра Чернокульского, здесь нет необходимости изобретать что-то новое, поскольку уже существует множество решений в области маркетинга (специальные предложения, скидки) и других, так сказать, уловок — к примеру, изменение стоимости объекта по договору долевого участия с целью влияния на процент первоначального взноса.
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», Ярослав Баджурак, отмечает, что на текущем рынке снова появились предложения ипотеки с очень низкими процентными ставками. Центробанк уже более года борется с этой ситуацией. Он также отмечает, что траншевая ипотека вновь стала популярной, появились нестандартные акции, такие как возврат процентов от ежемесячных платежей в виде бонусов «Спасибо» и trade-in, когда стоимость старой квартиры засчитывается при покупке новой, и покупатель может оставаться жить в старой квартире до получения ключей от новой. Будут введены дополнительные программы, которые помогут накопить первоначальный взнос, а также возможно появление предложений с фиксацией цены.
Ранее было сообщено, что Министерство финансов намеревается развивать систему лизинга жилья, которая предполагает покупку недвижимости поэтапно с условием аренды невыкупленной части. Весной эту схему аренды квартиры с возможностью выкупа представил Фонд «Институт экономики города». Она может быть востребована, прежде всего, семьями, у которых достаточно хороший уровень дохода (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько богаты, чтобы справиться с платежами по ипотеке. Кроме того, такая схема подходит покупателям, у которых нет средств для первоначального взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение от банка, пояснили представители фонда.
В Челябинске уже несколько лет функционирует аналогичная система. Организация, созданная местными властями для стимулирования развития жилищного строительства, занимается строительством жилья и раньше имела право предоставлять ипотеку. Непродаваемые и возвращенные залоговые квартиры она начала сдавать в аренду с возможностью выкупа. При этом арендная плата снижена на 5-7% по сравнению с рыночной ставкой, а 20% от стоимости жилья равномерно распределяется как взнос за выкуп в течение трех лет. Примерно половина арендаторов решает выкупить жилье. Остальные или расторгают договор аренды или продлевают его на новых условиях.
Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает
Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает
Помимо широко известного ипотечного кредита существует альтернативный способ приобретения собственного жилья — аренда с выкупом. В данной статье мы подробно расскажем о данной возможности.
В чем суть
Находится в фокусе внимания эта сделка, включающая опцию последующего выкупа. Ее заключают между владельцем квартиры и покупателем (двусторонний договор), либо между владельцем, покупателем и посредником, таким как недвижимостное агентство (трехсторонний договор). Впоследствии покупатель, сохраняя статус арендатора, регулярно вносит платежи, включающие арендную плату и частичную сумму выкупа жилья. По мере полной оплаты стоимости в соответствии с договором, покупатель-арендатор получает статус владельца, и недвижимость переходит в его собственность. Все стороны, заключившие договор, подписывают акт о выполнении обязательств, а новый владелец оформляет себя как собственника жилья.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендатор, который снимает жилье с возможностью последующего выкупа, сможет полностью стать владельцем только после того, как в ЕГРН будет сделана соответствующая запись. Однако это станет возможным только после полной оплаты стоимости выкупа жилья. Это означает, что вышеупомянутые платежи можно выплачивать годами, оставаясь арендатором. В случае ипотеки человек практически сразу становится владельцем после совершения сделки купли-продажи, а право собственности регистрируется в ЕГРН с отметкой об обременении. После погашения кредита это обременение будет удалено.
Для получения ипотечного кредита зачастую необходимо предоставить подтверждение о своих доходах, обладать надежной кредитной историей, а также найти созаемщиков и прочие условия. В то же время, если человек желает взять кредит на аренду с правом последующего выкупа, то для этого не требуется предоставлять подтверждение своей финансовой состоятельности банку.
Несколько экспертов считают, что в определенных ситуациях риск для человека при аренде с последующим выкупом ниже, чем при ипотеке, поскольку сроки покупки здесь не такие долгие. Если у человека есть возможность выкупить недвижимость в течение этого времени, он это делает. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, что увеличивает вероятность, что заемщик не сможет вернуть кредит.
Всегда существуют индивидуальные обстоятельства каждой ситуации, и нет однозначного ответа на этот вопрос. Поэтому для сравнения рисков двух предложенных методов рекомендуется обратиться к специалистам в области недвижимости и юристам.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
Для составления подобного соглашения рекомендуется обратиться к юристу, вне зависимости от обстоятельств. Этот документ состоит из двух частей: первая является договором аренды, а вторая — соглашением о покупке-продаже недвижимости в рассрочку. Важно, чтобы в соглашении были ясно оговорены обязательства по оплате аренды и выкупной стоимости дома/квартиры.
Если всю выкупную стоимость оплатят, договор может предусматривать, что арендуемое жилье переходит в собственность нанимателя либо по окончании арендного срока, либо до его окончания.
Согласно соглашению между сторонами, возможно включение выкупной цены в сумму арендной платы или ее отдельное указание. Если в договоре не указана цена, то он не будет считаться заключенным судом. В таком случае арендатор не сможет потребовать передачи недвижимости в собственность, а арендодатель должен будет вернуть полученные от арендатора деньги, так как это будет рассматриваться как необоснованное обогащение (при условии, что оплата была произведена в качестве выкупной стоимости).
Обычно после полной оплаты стоимости аренды арендатор больше не обязан платить арендную плату, но сторонам сделки разрешено установить иной срок окончания этого обязательства. Сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре — все договоры, предусматривающие отчуждение недвижимости, обязательно должны быть зарегистрированы в государственном реестре и считаются заключенными с того момента, когда была сделана соответствующая запись в реестре.
Риски продавца
Со временем стоимость жилья может значительно возрасти, но цена, указанная в договоре на недвижимость, останется неизменной независимо от продолжительности договора. Это пропущенная возможность заработка. Существует вероятность того, что покупатель будет использовать жилье для коммерческих целей или сдаст его в субаренду, то есть не будет использовать его по назначению. Однако такой риск справедлив и в случае обычной аренды. Если налоги на недвижимость и коммунальные платежи возрастут, то прибыль от арендной платы, указанной в договоре, уменьшится. Чаще всего стороны сделки находят общий язык и договариваются о том, что сумма арендной платы может изменяться в зависимости от роста налогов и коммунальных платежей.
Риски покупателя
Прежде, чем полная стоимость объекта недвижимости будет выплачена, право владения этой собственностью принадлежит продавцу. Это означает, что он имеет право распоряжаться этим жильем, включая его подарок, продажу и другие действия. В любой момент продавец может расторгнуть договор, хотя это может быть связано с штрафными санкциями. Однако, продавец может отказаться вернуть средства, полученные в качестве выкупной цены, что может привести к судебным разбирательствам.
Кроме того, важно помнить о том, что в случае, когда продавец дает согласие, на недвижимость может быть наложено залоговое или арестовое обязательство, и если продавец обанкротится, существует возможность конфискации жилья.
При осуществлении сделок по аренде с последующим выкупом важную роль играют уже сложившиеся доверительные отношения между участниками. Именно поэтому зачастую такие договоры заключаются между давно знакомыми людьми, друзьями или родственниками. Для многих аренда с возможностью выкупа представляет интерес, особенно в случаях, когда по каким-то причинам они не могут оформить ипотеку. Однако стоит помнить, что для заключения таких сделок всегда необходимо привлекать соответствующих специалистов. И если оба участника заинтересованы в такой аренде с последующим выкупом, то это может быть очень привлекательным способом обеспечить себе крышу над головой.
Автор статьи
занимается профессиональным переводом текстов на русский язык.
Аренда квартиры с правом выкупа
Аренда квартиры с правом выкупа
Документы сторон для заключения договора аренды
Чтобы достичь соглашения об аренде с возможностью выкупа, требуются документы, которые в большинстве своем аналогичны документам, используемым при сделке купли-продажи.
Помимо указанных первоочередных бумаг, продавец (арендодатель) обязан организовать отдельный банковский счет для получения денежных средств по оплате.
Минусы аренды квартиры с правом выкупа
Арендуя с возможностью выкупа, можно столкнуться с рядом негативных моментов, которые стоит учесть. Вот лишь некоторые из них:
Плюсы аренды с правом выкупа
По нашему мнению, преимущества такого договора все-таки преобладают, и наниматель, несмотря на все недостатки, легко сможет стать владельцем желаемого имущества.
При заключении договора аренды, включающего право выкупа, необходимо учесть применение юридических и правовых норм, регулирующих функционирование рынка недвижимости. Также стоит обратить внимание на продолжительность арендного периода. На рынке недвижимости обычно возникают тенденции к повышению стоимости жилья, и это следует отразить в договоре, чтобы избежать возможных проблем и конфликтов.
Образец договора аренды жилья с правом выкупа
Большинство людей задаются вопросом о внешнем виде и содержании данного контракта. Здесь представлен пример соглашения об аренде с возможностью выкупа.
Нюансы сделки договора аренды с правом выкупа
В случае, если покупатель (арендатор) будет регулярно передавать деньги продавцу (арендодателю), то требуется составлять расписку о такой передаче и сохранять ее до полной оплаты. Если же деньги будут переводиться через банковский счет, то оформление расписок не требуется.
Также следует уделить внимание вопросу о включении арендной платы в стоимость арендуемой квартиры. Часто этот вопрос остается незамеченным, и в результате возникают споры, которые могут привести к судебным разбирательствам. При составлении договора необходимо учесть риски, связанные с возможным возвратом платежей арендатору. Возможны и непредвиденные обстоятельства, такие как болезнь или даже смерть одной из сторон. Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется также указать имена лиц, которые могут стать преемниками прав и обязанностей по договору, в дополнительном соглашении.
Выводы
Важно отметить, что заключение договора аренды с опцией выкупа может приносить выгоду и продавцу, и покупателю. Такие договоры могут быть подписаны как с физическими лицами, так и с юридическими лицами. В некоторых случаях, такие соглашения актуальны для застройщика и покупателя квартиры, которая впоследствии будет выкуплена. Если условия договора позволяют, его погашение может произойти досрочно. Заключение успешной сделки зависит от правильно составленного договора аренды с опцией выкупа квартиры. Однако, бывают ситуации, когда между арендатором (покупателем) и арендодателем (продавцом) возникают сомнения и недоверие. В таких случаях, рекомендуется обратиться к квалифицированным специалистам.
Чистые Пруды – компания, которая всегда рада помочь своим клиентам. Мы готовы предложить вам самые выгодные условия по аренде квартиры, которую вы сможете выкупить в будущем, в Москве и Подмосковье. Мы учтем все ваши пожелания и возможности, как покупателя, так и продавца. Команда АН Миэль готова проконсультировать вас по всем вопросам, связанным с арендой и выкупом недвижимости. Ведь в таких сделках, безусловно, имеется определенный риск мошенничества, поэтому стороны должны быть крайне осторожными. Договор аренды с возможностью выкупа предполагает длительное сотрудничество и обязательство выполнения договорных условий. Поэтому наша команда гарантирует успешное проведение сделки и полное сопровождение на всех этапах. Мы ждем вас в АН Миэль и надеемся, что вы станете нашими новыми жильцами как можно скорее!
Для подачи заявки или осуществления посещения, просьба связаться с нами по номеру телефона +7 (495) 744-33-77 или посетить наш офис, расположенный по адресу д5 на Чистопрудном бульваре в Москве, рядом с метро «Чистые пруды».
______________________
Если вам возникли какие-либо вопросы относительно содержания данной статьи, мы с радостью ответим на них. Вы можете связаться с нами по телефону +7 (495) 744-33-77 или заполнить форму заявки. Наш эксперт предоставит ответы на все ваши вопросы.