Неприват» — так на брокерском сленге называют дом, который не принадлежит частному лицу, а его обитателей называют арендаторами. Неприватные квартиры составляют почти половину от общего количества домов, но их становится все меньше, а класс частных арендаторов растет. За исключением старого доброго фондового рынка, «нетрадиционные» контракты, кажется, почти невозможно изобрести. Но наши люди умеют их покупать и продавать. Что это за договоры — Real Estrinfo. ru Интернет-журнал о недвижимости.
Данная статья является справочно-информационным ресурсом и вся информация, содержащаяся в ней, представлена исключительно в ознакомительных целях.
Из истории эволюции известно, что когда появляется что-то новое, старое не спешит исчезать в хронологии истории. На планете уже есть люди («венец творения», как называют себя люди), но бактерии и амёбы никуда не исчезли. Или, например, есть племена, которые и сегодня зарабатывают на жизнь — как в первобытные времена. Их мало и они далеко друг от друга, но они есть.
Когда мы говорим о покупке недвижимости, мы обычно имеем в виду частную собственность — приватизированную или купленную. Однако рядом с этими квартирами существует огромный пласт несадовых (или, по-другому, муниципальных) домов. По официальным данным, их количество составляет около 40 % от всего жилого фонда Москвы. При этом, конечно, процент зависит от категории — наибольшее количество неприватизированных квартир приходится на «низ». Бизнес» и „элита“, — говорит Светлана Абелян, руководитель филиала „Страстной бульвар“ компании „Новый город“. Никаких принципов нет. Эти квартиры изначально продавались.
‘Как-то невозможно’, но если очень хочется… Теоретически, приватизированные и неприватизированные квартиры — это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Собственность извиняется за Чжан Кая и собственность, которой владельцы могут распоряжаться по своему усмотрению.
Нечастная» — это собственность, которая вам не принадлежит (в народе говорят „моя квартира“, но это условность). Она была предоставлена вам в пользование собственником (в Москве это, как правило, муниципальные власти). Поэтому в сделке не должно быть ничего, относящегося к обоим видам одновременно. Неслучайно даже законодательство по этому вопросу разное.
Частному» отчуждению посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а обмену неприватизированных помещений — статьи 72-75 другого кодекса — Жилищного. И нигде нет ни слова о том, что делать, когда эти две формы встречаются.
Конечно, в реальной жизни все иначе. В одной и той же сделке участвуют квартиры, даже неформальные сделки купли-продажи недвижимости. Характеризуя такие ситуации, моя дочь (13 лет) обычно говорит, что сделать это «несколько невозможно». Другими словами, вы действительно можете это сделать. Именно так — говорим мы вам сейчас.
‘Этот выбор, по сути, повторяет обмен, существовавший в эпоху социализма. За квартирами обращается в государственный «Центр аренды крыш в городе Москве» («Мосжилсервис», который в прежние годы назывался «Жилищная контора») с соответствующим заявлением. Это фактически те же документы, что и при продаже приватизированных квартир.
— Оригинал договора аренды жилья (ордер) — в данном случае соразмерный документу о владении — копия финансового индивидуального счета и выписка из жилищной книги,
Кроме того, если того требуют обстоятельства сделки, необходимо предоставить документы, подтверждающие регистрацию брака, связанную с участником или членом семьи, участвующим в обмене. Если обмен касается несовершеннолетнего.
Как видите, все очень похоже на сделку с квартирой, находящейся в частной собственности. Однако есть и существенные отличия. Например, запрещено обменивать квартиру в здании, признанном аварийным или вандальным. Или если помещение признано непригодным для проживания. Приватизированную квартиру при таких обстоятельствах можно продать — государство считает, что если это наша собственность, то мы можем делать с ней все, что захотим. Но социальная аренда — здесь патерналистское желание руководить нами сильнее, грубее.
Эти сделки были совершены до вступления в силу Жилищного кодекса, то есть до 1 марта 2005 года». Жилищный кодекс сделал невозможным приобретение жилья, — говорит Светлана Федянина, специалист по праву недвижимости филиала «Пельсвет-Энтиаковское».
Но не надолго — уже 23 июня 2005 года Департамент жилищного фонда Москвы издал приказ № 275 «Об утверждении временного порядка предоставления жилых помещений». 275 «Об утверждении Временного положения о замене жилых домов в городе Москве». Это, по сути, восстановило прежнюю ситуацию. Суть приказа заключается в том, что это взаимная передача прав и обязанностей сторон (людей) по сделке, а недвижимый объект остается в прежнем статусе. Иными словами, приватизированные квартиры остаются приватизированными, а «неприватизированные» — неприватизированными. Однако бывшие арендодатели становятся арендаторами, а арендаторы — арендодателями.
Временные правила упоминаются (п. 4. 2), «упоминаются как рассматриваемые на заседании Жилищной комиссии при Правительстве Москвы или на заседании комиссии, подчиняющейся территориальному органу исполнительной власти (области административного района)». Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».
Единственный запрет, который четко прописан: «Не допускается использование жилья из обменного фонда и приведение одной из сторон, нуждающейся в жилье, в соответствие с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству поднимать хвост?
Купить? Легко! В свете вышесказанного понятно, что технология сделок также позволяет приобретать неприватизированное жилье. Это известно давно, еще с 90-х годов. Это так называемая «подушка» — некоторые дома. И ее параметры не важны — главное, чтобы этот объект легально существовал и был в собственности. По сути, для этого используются комнаты и коттеджи — как самые дешевые из существующих на рынке.
Люди, желающие купить неформатную квартиру, сначала приобретают этот слайдер в агентстве недвижимости. Котировки используются неспроста — на самом деле никаких продаж нет. Покупатель даже не видел своего нового «дома» в глухой деревне на окраине Подмосковья. Недвижимость оформлена на него.
Второй этап — обмен этого «нормативного настроения» на приобретаемую квартиру. На третьем этапе бывший владелец (фактически продавец) нетрадиционного дома «продает» «регуляцию» агентству недвижимости.
… Здесь мне на ум приходит интересный эпизод. Года четыре назад коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ, но не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде московской «Книги Гиннесса по недвижимости». Собрав, как водится, квартиры всех размеров, он заинтересовался кандидатурой «объекта, который больше всего переходил из рук в руки». Он нашел комнату, которая была перепродана около 600 раз. Его коллега был удивлен до крайности — ему пришлось объяснять, что это за комната.
По словам Ольги Казариной, директора по операционным системам компании HIRSH, неформальные сделки с квартирами единичны. Менее 5 % от общего объема рынка. Очевидно, это связано с тем, что люди в целом законопослушны и не желают ввязываться в различные темные формы — хотя бы без крайней нужды. Если у нас есть квартира и нам нужно ее продать — сегодня это длится 2-3 месяца и стоит недорого, то предпочтительнее сначала ее приватизировать. Затем мы продаем квартиру — абсолютно законно, без всяких ухищрений. Бесплатная приватизация разрешена до 2010 года (это если «срок» не перенесли снова, который уже много раз переносился, не перенесли и сейчас).
Тем, кто решит связаться с неформальным домом, напомните, что обязательным условием для его владения является регистрация по месту жительства («Прописка»). И здесь очень важно, чтобы покупатель гарантировал, т.е. что предыдущий жилец «выписан» из квартиры. Ведь покупатель теперь является арендатором и не требует иностранной регистрации для своей квартиры.
Еще один вопрос, связанный с пропиской. Тот, кто хочет передать этот район города своим потомкам, должен заранее заявить об этом своему учреждению. Это чревато новыми проблемами — повышением арендной платы. Но это уже особый разговор…
Подводные камни при продаже
Любой выбор неформатной квартиры несет в себе риски. Самый главный риск — это мошенничество со стороны покупателя или агента. Например, вы выезжаете из квартиры и обнаруживаете, что вам не заплатили. Или же агентство откажет в покупке «регулируемой» квартиры. Поэтому особенно рекомендуется сначала проверить репутацию как человека, с которым вы работаете, так и компании.
Кроме того, «регулируемый» режим затрагивает интересы покупателя. Если он уже использовал свое право на приватизацию, то не станет собственником новой квартиры — он останется арендатором.
Еще одна опасность кроется на стороне закона. Дело в том, что сделка, подобная описанной выше, — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что одна из участвующих сторон подаст на вас в суд, чтобы отменить сделку. И на то есть веские причины. Теоретически такую продажу можно рассматривать как гипотетическую или преувеличенную сделку. Предсказать исход судебных споров сложно.
Поэтому лучше всего сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о залоге.
Перед приватизацией
Чтобы продать такую недвижимость, ее нужно сначала приватизировать. По закону жилье, которое не было приватизировано, принадлежит государству или муниципалитету, а не жильцу. И только владелец имеет право продать недвижимость — в противном случае сделка становится недействительной. Для приватизации необходимо централизованно собрать пакет необходимых документов и обратиться в местную администрацию.
Документы, необходимые для приватизации:
Заявления рассматриваются в течение 30 дней. Договоры приватизации, выданные администрацией, должны быть нотариально заверены.
Другие способы продажи.
Если вы не хотите тратить время на оформление приватизации и хотите продать недвижимость как можно быстрее, существуют следующие способы
Следует отметить, что эти варианты работают только в том случае, если вы можете приватизировать свое жилье. Исключением в этом случае является служебное жилье.
Права в случае смерти квартиросъемщика
Обезличенная квартира после смерти жильца перейдет в пользование другого человека, если
На основании ЖК РФ все лица, относящиеся к вышеперечисленным категориям, имеют право оформить на себя договор социального найма, если они зарегистрированы в оригинале DNS. Процесс оформления этого документа на нового жильца является переоформлением договора социального найма.
Как только DNS будет передан новому жильцу, он сможет начать процесс приватизации.
Если вас интересует, как продать квартиру в неформальной обстановке, специалисты нашего юридического портала могут помочь. Юристы проанализируют вашу проблему, рассмотрят все оттенки и детали ситуации и дадут полноценную рекомендацию. Получить помощь специалиста-юриста очень просто. Заполните форму обратной связи или позвоните по указанному телефону.
что можно сделать с неприватизированной квартирой? как продать/поменять свою долю?
Квартира не приватизирована. Мне нужно обменять свою долю и долю сына на другую квартиру или деньги. Возможно ли это сделать каким-то образом, не приватизируя всю квартиру? Дело в том, что я являюсь квартиросъемщиком. Моя дочь прописана. Она не дает мне места для проживания, она привела ко мне двух граждан других стран, что вызывает у меня скандал. . Долг по возврату уже 80 000 — платить не хотят. Только свет. Телефон. Я съехала с этой квартиры. Приезжаю по выходным. Мне 49 лет, а они уже довели меня до инсульта. Вчера вызывали «скорую» — давление 210! Опять, после скандала, начинается угроза в мой адрес. Мой муж (который там живет) пьяный в стельку, чтобы не пустить меня в квартиру. Приватизацию мне не дадут, потому что я не могу выписать дочь (вчера он мне обещал оставить меня без квартиры) Я пишу, что можно выписаться самой и подписать «покупателей». См. др.
Советы, о которых вы упоминаете, — полная чушь! !!! Не удаляйте себя ни в коем случае! Почти все, что здесь советуют, ответственно и конструктивно. Подведем итоги: 1. Незваные жильцы будут выселены с помощью заявления в полицию. Они могут побродить по милиции и быть заключенными в КПЗ за срочное нарушение паспортного контроля и идентификации. Объяснить их хулиганское поведение и оштрафовать. Недостаточно. 2. дочь Обудожденуваннеа — заявление в суд о не выделении в пользование дома. 3. продать или «разделить» квартиру — не работает, так как квартира не в собственности и не приватизирована, а значит, без согласия дочери (и если она там прописана) не получится. 4. разделить лицевые счета — нет, не верьте тем, кто советует вам попробовать. Согласно ЖК РФ от 2005 года, этот процесс отменен, и ссылка на продолжение правоотношений — а значит, на старое Положение о ЖК РСФСР — не поможет, разъяснение Верховного суда на этот счет. 5. другое!!! Демократичные квартиры — вы имеете право добиваться принудительной замены в связи с невозможностью совместного проживания. . Это делается в судебном порядке, так как ранее вы выбрали подходящий вариант обмена. . 6. 6. и наконец, долг. Поскольку дочь уже совершеннолетняя, ее можно рассматривать как бывшего члена семьи. Вы должны нести ответственность за свою долю выплат. Оплачивайте только свою долю и долю сына в ЖКУ, что требует вашей личной подписи. Это защитит вас от претензий квартиросъемщиков.
Вы не можете ничего продать, потому что квартира государственная, и ваше государство арендует ее по договору аренды. Обращайтесь в полицию! Проповедуйте о выселении дочери из квартиры, потому что она не будет платить. О том, что вы пускаете в квартиру посторонних людей без регистрации. Привлеките соседку в качестве свидетеля. Потом начнет платить вам. Сохраняйте все доказательства. В противном случае вас могут выселить как злостного неплательщика.
Если у вас нет общего туалета, вы можете завести отдельный лицевой счет. Тогда вместе с долгом будет определена и площадь. Затем можно попытаться приватизировать долю. Записывать незнакомых людей без согласия других вряд ли получится. Вы можете вызвать полицию — на основании того, что в вашей квартире находятся посторонние люди, — и выдворить их оттуда. Свяжитесь с управляющей компанией и поговорите с ними, они должны быть в состоянии помочь вам.
1. в вашем случае вам нужно убедить дочь приватизировать квартиру. Тогда вы сможете распорядиться своей долей. Приватизация невозможна — только добровольный или принудительный обмен через суд. Однако в суде должен быть предусмотрен вариант обмена. 2. без вашего согласия вы не имеете права перевозить какие-либо средства. Обратитесь в местное отделение полиции. 3. свою долю в квартире вы должны оплатить. Вы должны предъявить квитанции. В противном случае всех переселят в общежитие. 4. подготовьте свидетелей и участкового: за возмутительное поведение вашу дочь могут выселить через суд. 5. ваш «покупатель» не имеет никаких прав и полностью их потеряет после освобождения.
Свяжитесь с местным полицейским, составьте протокол и попросите их уйти. На основании протокола обращение в суд с иском о недопущении в квартиру будет бесполезным. Сразу предъявите иск, будьте исчерпывающими и расскажите суду обо всем остальном. Если вы выезжаете, то платить за коммунальные услуги все равно придется, если только вы не предоставите доказательства оплаты коммунальных услуг по фактическому месту жительства. Никто не заставит вас платить, если вы не зарегистрированы в «гражданской» квартире. Обмен может быть произведен только через суд, где вы можете изучить все возможные варианты. Вы не можете продать дом, который вам не подходит; вы можете продать только дом, который вам не подходит.
Из истории «неприватов»
Десять-пятнадцать лет назад неофициальные продажи комнат были основным видом деятельности некоторых агентств недвижимости. Покупателей привлекала цена неформатных комнат. К тому же они стоили почти в два раза дороже, чем комнаты, находящиеся в частной собственности.
Павел Косов, директор территориального отдела «Центральное-Ное» агентства недвижимости «Миан», описывает ситуацию следующим образом. Дело в том, что на начальном этапе приватизации мест общего пользования она осуществлялась путем приватизации всей квартиры в общую собственность. Обязательным условием приватизации было согласие всех жильцов. Поскольку пожилые люди не хотели приватизации, получить их согласие было непросто. В результате оказалось, что приватизировано было очень мало квартир, находящихся в общей собственности.
Впоследствии был изобретен метод «ложного обмена». Суть этого метода заключалась в том, что желающий купить неформальную комнату в коммунальной квартире должен был сначала приобрести недвижимость, например, в сельской местности. Коттедж записывался на покупателя неформальной комнаты. Затем на основании договора мены он заключал сделку с человеком, проживающим в коммунальной квартире. В результате этого хитроумного предприятия покупатель получал коммунальную квартиру и право жить в комнате продавца, то есть в деревенском домике. Деревенский домик, на сленге агентов по недвижимости — ‘set-up’ или ‘buffer’, несколько раз реализовывался при таких обменах.
Ситуация с неформальной продажей комнат изменилась, когда приватизация комнат в коммунальных квартирах была разрешена без согласия соседей. С этого момента собственники могли распределять свою недвижимость по своему усмотрению. Необходимость в таких обменах практически исчезла. Хотя это все еще возможно, обмен прав аренды на нетрадиционное жилье с правами собственности не противоречит законодательству.
Когда нельзя приватизировать?
В настоящее время рыночные сделки в основном осуществляются с использованием приватизированной собственности, хотя существуют и некоторые ограничения на приватизацию. Их перечень содержится в «Статье 4 Федерального закона о приватизации жилищного фонда Российской Федерации», которая утрачивает силу с 1 марта 2010 года.
Таким образом, приватизация невозможна.
— Аварийное жилье, общежития, закрытые военные городские дома, служебные жилые помещения (кроме жилищного фонда государственных жилищных фондов и приравненных к ним других сельскохозяйственных предприятий, а также жилищного фонда стабильных органов социальной защиты населения. Районы, расположенные в сельской местности).
Кроме того, данное положение дает право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими лицам, а также компаниям и учреждениям, которым доверено право финансового или оперативного управления жилищным фондом, принимать решения о приватизации жилищных услуг и коммунальных квартир.
Иными словами, граждане, владеющие жильем в коммунальных квартирах или служебных жилых помещениях, не всегда имеют право требовать положительного решения по этому вопросу.
Возможен лишь обмен
Неприватизированные квартиры находятся в собственности муниципалитета. Продать такие квартиры напрямую как приватизированные невозможно, так как граждане занимают их на основании договора социального найма. Единственная законная сделка с неприватизированным жильем — это обмен.
В настоящее время существует два варианта обмена неприватизированного жилья: обмен на такое же неприватизированное жилье и муниципальную землю.
Сегодня, как и в советское время, можно обменять неприватизированное жилье на такую же неприватизированную жилплощадь, — рассказывает о механизме обмена Павел Косов. В этом случае требуется согласие собственника — муниципалитета. В этом случае люди обмениваются не имуществом, а правом на проживание в конкретном месте. Такие сделки регистрируются в государственном едином предприятии «Московский городской центр арендного жилья» (в состав которого вошел бывший «Мосжилсервис»). Здесь рассматривают документы и выдают новый ордер. Это прямая сделка, и никакие брокеры в этом процессе не участвуют».
Кроме того, сегодня право на проживание в неприватизированной квартире можно обменять на любую недвижимость. После обмена права проживания на недвижимость лица, которые ранее не воспользовались своим правом на приватизацию, также могут приватизировать свои квартиры. Регистрацию обмена права проживания и права собственности осуществляют Центр арендного жилья (регистрация права проживания) и Росреестр (регистрация права собственности).
Жилищные нормы, замененные Федеральным жилищным кодексом РФ, в основном заимствованы из ранее действовавшего ЖК РСФСР, — поясняет юрист по городской недвижимости компании Mielbroker. — Были сохранены следующие положения необходимость согласия семьи нанимателя (в том числе временного) на право семьи нанимателя требовать принудительного обмена возможность обмена в одном и обоих, где проживает несовершеннолетний в обмениваемом жилом помещении, а также недееспособность или ограниченная гражданская дееспособность, комиссии и органов опеки и попечительства по обмену в разные населенные пункты на территории Российской Федерации о необходимости консенсуса по
Возможен обмен всей неформальной квартиры на квартиру в долевой собственности или только одной комнаты в долевой собственности, если заключен договор социального найма.
Однако существуют ограничения на обмен нечастного жилья.
Например, нельзя обменивать не раздельные жилые помещения, такие как смежные комнаты, соединенные общим входом.
«Родственный обмен» ушел в историю
Статьи, касающиеся неформального обмена домами, в соответствующих жилищных кодексах претерпели значительные изменения.
О том, что изменилось, рассказывает Ольга Бальбек.
— По предыдущему закону (Закон РФ «Об основных принципах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР) разрешалось проживание в государственном и муниципальном жилье или жилье ЖСК. Собственники имели право обменять жилую площадь на дом любой формы собственности. В результате круг лиц, имеющих право на обмен, был значительно шире. Частью обмена мог быть договор социального найма. С ипотекой или домом в кооперативный дом вступали те, кто не платил некоторые взносы, те, кто пользовался домом на условиях договора аренды, и собственник жилья. В настоящее время круг лиц, имеющих право на неформальный обмен домами, существенно ограничен.
Жилищно-коммунальный кодекс Российской Федерации не предусматривал таких видов обмена, как «бытовой» или «родственный». Особенность заключалась в том, что продолжалось оформление договоров найма на жилую площадь для других семей, и один из ее членов покинул семью и съехал с занимаемой площади. На его место переехал другой, но уже как член семьи (без самостоятельного договора аренды). Вышедший член семьи, занимавший торговый пост, приобретал права на прежнюю площадь этого человека. Например, внучка жила в неформальной квартире со своими родителями. Бабушка также жила одна в неформальной квартире. По взаимной договоренности внучка была прописана в квартире бабушки, а та могла зарегистрироваться вместе с бабушкой в той квартире, в которой была прописана. Нынешние законодатели исключили возможность обмена долями жилой площади, приходящимися на членов семьи нанимателя.
Таким образом, «обмен родственниками», широко применявшийся в советское время, ушел в историю.
Дешево, но безопасно ли?
Схема продажи неформатных квартир или комнат осталась такой же, как и в 1990-е годы. Но безопасно ли покупать неформальную квартиру? Ведь неформатных домов на рынке не так много, а цены на них все еще значительно ниже, чем на окисленное жилье. Это и привлекает некоторых покупателей.
По словам Павла Косова, такие сделки очень рискованны для покупателей.
Ведь город, как неформальный собственник квартиры, может оспорить сделку, если докажет, что между покупателем и продавцом существует сговор. Так и произошло. Объекты, приобретенные на усадьбе для последующего обмена, если этот же дом в деревне уже участвовал в подобной сделке, могут доказать, что данная площадь является фиктивным жильем. Он находился в собственности непродолжительное время и был продан одним и тем же лицом по доверенности. Это можно установить очень легко. Поскольку объект неоднократно использовался подобным образом, сделка обмена не предназначалась для покупки этого дома в деревне, а будет использована в дальнейшем обмене на право проживания в нечастной резиденции. .