Рынок вторичной недвижимости несет в себе определенные риски. Не все квартиры бывают «хорошими». Как правило, брокер занимается контролем истории покупаемого объекта. Однако если изучить вопрос со всей тщательностью, то можно обойтись и без их услуг.
Чтобы снизить риски, в первую очередь исключите из своего внимания все подозрительные и явно проблемные квартиры.
Как бы это ни было неприятно, рекомендуется отказаться от покупки объектов, предлагаемых по значительной цене — 20-30 %. Это ниже рыночной цены. При более тщательном осмотре наверняка обнаружатся подводные камни в их истории.
Также не стоит покупать квартиры, в которых прописаны люди, так как их стоимость будет ниже рыночной. Также не стоит покупать семьи, находящиеся на длительном лечении в специальных клиниках или в длительных командировках в местах не столь отдаленных, или семьи, находящиеся в длительных командировках. Даже если письменное согласие на сделку получено, не факт, что в будущем не возникнет проблем. Кроме того, по закону жильцы, которые не были выселены, имеют право переехать в уже проданную недвижимость.
Сделки в зоне риска
Что касается возможных претензий со стороны третьих лиц, то все сделки с подаренной недвижимостью передавались владельцу по договору аренды или наследования. Риск снижается, если с момента перехода права собственности прошло более трех лет — таков срок исковой давности по закону. Однако помните, что в некоторых случаях закон или суд могут продлить срок исковой давности. Это означает, что на пороге приобретенного вами дома могут появиться разгневанные наследники, что поставит сделку под сомнение.
Продавцам, пытающимся продать вещи в любой регенерации, следует сообщить категорическое «нет» (попросите показать технический паспорт, чтобы убедиться в отсутствии незаконных переделок). Переоборудование, не санкционированное местными властями, является административным нарушением и карается значительными штрафами, налагаемыми на нынешнего владельца, даже если он не причастен к этому.
Определенно, не стоит даже думать о покупке недвижимости, на которую наложен арест или обременение. Вас также должна насторожить слишком яркая история объекта. Если квартира долгое время не оставалась за хозяином и в последние годы неоднократно перепродавалась, значит, что-то не так. Вы можете воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра, чтобы узнать о таких событиях самостоятельно, без помощи продавца.
Покупка недвижимости между собственниками или зарегистрированными жильцами возможна, но очень осторожна. Вы должны убедиться в наличии разрешения органов комиссии до расторжения договора купли-продажи.
В опасной зоне находятся сделки, совершаемые представителями собственника. Как правило, в жизни бывают разные ситуации, но намерение за ними стоит не в том, чтобы обвести покупателя вокруг пальца. Однако если вы решили создать сделку с доверенным лицом, необходимо убедиться, что документ проверен, не устарел и дает вам право на продажу недвижимости.
Воспользовавшись уже упомянутым сервисом Росреестра онлайн, вы можете получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц и выяснить, не было ли в прошлом каких-либо правовых разногласий. Купить спорную квартиру можно только в том случае, если собственник предъявит вступившее в силу судебное решение. А еще лучше — если на процесс ушло более трех лет.
Контроль.
Снятие всех рискованных вариантов останавливает выбор на определенных объектах. На этом этапе необходимо изучить все документы на квартиру.
Во-первых, речь идет о правоустанавливающих документах (договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, действующие судебные решения). Вам необходимо убедиться, что право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в Росреесте.
Если продавец состоит или состоял в браке на момент покупки недвижимости, то сделка должна быть реализована с нотариального согласия супруга.
Если у него есть несовершеннолетние дети, владеющие кадастром недвижимости, то, как уже говорилось, необходимо убедиться, что органы комиссии не отреагируют на продажу дома.
Проверка продавца
Наконец, необходимо проверить самого продавца. Прежде всего, убедитесь, что предъявленный им паспорт является подлинным и действительным (так как он не зарегистрирован в базе данных ФМС и, следовательно, утерян). Прояснить этот вопрос помогут местные паспортные столы.
Трудно быть уверенным в дееспособности продавца. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, посетите продавца в местном психоневрологическом и декоративном диспансере и получите соответствующие справки.
Не поддавайтесь на уговоры владельца и не выявляйте договор купли-продажи объекта и его обесцененную стоимость. Вы, покупатель, от этого не выиграете. Во-первых, в случае разногласий и судебных разбирательств вы сможете потребовать возмещения только той суммы, которая указана в документе, а не фактически уплачена. Во-вторых, это снижает ваши шансы на получение налогового вычета в полном объеме.
Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ, договоры купли-продажи составляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения. Стандартного формата документа не существует, но, исходя из сложившейся практики, профессиональные брокеры фиксируют максимум информации в тексте. Часть из них необходима для регистрации события перехода права собственности в Росреестре, что важно для части сделки в случае взаимного требования, другие важны для части сделки.
Для договоренностей с продавцом следует воспользоваться помощью банка. Это наиболее безопасный и проверенный временем способ перевода денег от покупателя к продавцу.
Информация, необходимая для регистрации сделки в Росреестре.
— Паспортные данные продавца и покупателя
— Местонахождение объекта недвижимости и его параметры
— Сведения о наличии свидетельств о праве собственности на объект недвижимости
— Цена, по которой будет продаваться квартира
Важная информация о части сделки
— Состояние, в котором квартира передается покупателю
— Крайний срок, к которому продавец должен эвакуировать квартиру и передать ее покупателю
— Дата подачи договора в регистрирующий орган (этот шаг должен быть выполнен совместно продавцом и покупателем).
— Крайний срок, к которому сделка должна быть оплачена.