На данный момент властями Замбаисека, с одной стороны, и инвестиционной компанией «Хуахэ Синьбан» в Чжицзяне, с другой, был подписан только один протокол о намерениях. Речь идет об аренде 115 000 га пахотных и пастбищных земель на территории Агинского Бурятского округа. Опять же, вспомним программу сотрудничества между приграничными регионами России и Китая с 2009 по 2018 год.
Новые протоколы особенно важны сейчас, когда для России остро стоит проблема замещения импорта сельскохозяйственной продукции. Более того, большая часть продукции китайских арендаторов продается в России. Очевидно, что долгосрочный план по полному замещению импортной продукции во многих областях сельского хозяйства требует значительного финансирования. В настоящее время государство испытывает трудности с выделением средств российским фермерам, поэтому высадка на землю является важным этапом с точки зрения гарантии продажи части продукции российским потребителям. Конечно, владельцам местных ферм неприятно, что освоение их земель не только поддерживается государством, но и что можно сделать.
Ведь за 49 лет аренды земли ожидается существенная арендная плата, а созданные китайцами предприятия должны встать на налоговый учет в своей сфере деятельности. Сельское хозяйство региона также выиграет от масштабных китайских инвестиций. Экономические выгоды очевидны. Средства не всегда являются приоритетом для области, особенно в местном бюджете. Однако даже сегодня, учитывая шаткое положение рубля, эксперты предлагают проводить расчеты в более стабильной валюте или, например, привязать ее стоимость к стоимости золота.
В настоящее время территории, которые планируется арендовать в будущем, являются экологически чистыми. А с российской стороны есть сомнения в том, что китайские фермеры будут использовать самые прогрессивные методы возделывания планеты. Наоборот, многие считают, что через 49 лет арендованная земля будет исчерпана и заражена многими. Но какой резон китайцам загрязнять арендованную землю и оправдываться тем, что они больше не будут с ней работать? В конце концов, подобные проблемы можно легко решить, установив контроль над бизнесом на арендованной земле. Поскольку никто не может урезать права арендодателя, необходимо осуществлять экологический контроль и следить за плодородием и использованием химикатов.
Кстати, по условиям договора 75 % рабочих мест на арендованных участках будут предоставлены российским гражданам. Возможно, это единственная проблема для китайских предпринимателей — найдут ли они здесь столько хороших работников?
Однако некоторые голоса из Центра доходят до того, что Китай может рассмотреть и другие варианты насильственной оккупации нашей территории. Действительно, китайские фермеры на полях Восточной Сибири и Дальнего Востока уже давно стали привычным зрелищем. Здесь не страшны законы о посягательствах и неагрессивные китайские рабочие.
Так что же стоит за процессом аренды российской земли у Китая: политика с территорией или просто бизнес? Что бы ни писали «эксперты», плотность населения китайских территорий, прилегающих к России, снижается, и никаких подгрупп с китайской стороны нет. Приграничные отношения выходят на новый уровень доверия и взаимного уважения. А то, что в интернете можно найти объявления об аренде земли в России, — это обычное деловое общение, цель которого — прибыль.
Ведь Китай не просто арендует российскую землю. Подобные долгосрочные соглашения подписаны в Латинской Америке и на Африканском континенте. Это нормальный процесс. Проблемы России здесь не внешние — они заключаются в способности создать правильную систему управления для правильной организации и исполнения договоров аренды земли. Там, где есть уверенность в правильной организации процесса со стороны России, территориальные нарушения со стороны Китая исключены. Правильное долгосрочное сотрудничество с Китаем — одно из ключевых обязательств российской экономики, учитывающее ее собственные интересы.
Глава 13. Договор аренды
Статья 212 [Определения]По договору аренды арендодатель передает объект аренды арендатору для использования в целях получения дохода, а арендатор выплачивает арендную плату.
Статья 213 [Существенные условия договора аренды] Содержание договора аренды включает в себя наименование, количество и использование объекта аренды, срок аренды, арендную плату, условия и порядок платежей, а также обязательство поддерживать объект аренды в хорошем состоянии.
Статья 214 [Срок аренды] Срок аренды не превышает 20 лет. По истечении 20-летнего срока договор считается недействительным на участках, превышающих 20 лет. После прекращения договора аренды стороны могут возобновить его, но срок новой аренды не должен превышать 20 лет с даты возобновления.
Статья 215 [Вид договора аренды] Договоры аренды на срок более шести месяцев должны быть заключены в письменной форме. Если стороны не соблюдают письменную формулу, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Статья 216 [Обязанность арендодателя по передаче объекта аренды] Арендодатель обязан передать объект аренды арендатору на условиях, соответствующих условиям договора и содержащемуся в договоре назначению сохранять подлежащее ему имущество.
Статья 217 [Обязанность арендатора использовать имущество, являющееся объектом аренды, в соответствии с условиями договора] Арендатор обязан использовать имущество, являющееся объектом аренды, в соответствии с условиями договора аренды. Если договор не содержит условий использования арендованного имущества или если эти условия четко не определены и не могут быть установлены в соответствии со статьей 61 настоящего Закона, арендованное имущество используется в соответствии с его назначением.
Статья 218 [Ответственность за нормальный износ имущества, являющегося предметом аренды] Арендатор не несет ответственности за устранение ущерба, связанного с износом имущества, являющегося предметом аренды, в результате использования этого имущества. В соответствии с условиями или положениями договора или соглашения или его назначения или условий.
Статья 219 [Ответственность за ненадлежащее использование арендованного имущества] Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения ущерба, если арендованное имущество повреждено в результате использования его не в соответствии с условиями договора и не в непредвиденных целях.
Статья 220 [Обязанность по содержанию и ремонту арендованного имущества] Арендодатель обязан содержать и ремонтировать арендованное имущество, если стороны не договорились об ином.
Статья 221 [Право арендатора требовать ремонта и саморемонта] Если арендованное имущество требует ремонта, арендатор имеет право потребовать от арендодателя произвести необходимый ремонт в разумный срок. Если арендодатель не выполняет свои обязательства по ремонту, арендатор имеет право произвести ремонт самостоятельно и взыскать стоимость ремонта с арендодателя. Если ремонт влияет на право арендатора пользоваться арендованным имуществом, арендная плата может быть снижена или срок аренды продлен.
Раздел 222 [Страхование имущества, являющегося предметом аренды] Арендатор обязан надлежащим образом застраховать имущество, являющееся предметом аренды, — арендатор несет ответственность за устранение любого ущерба, вызванного ненадлежащим страхованием имущества. Он причинил ущерб или его уничтожение.
Статья 223 [улучшения арендованного имущества] Арендатор имеет право с согласия арендодателя улучшать арендованное или дополнительное оборудование. Арендодатель имеет право потребовать восстановления аренды до первоначального состояния или устранения любого ущерба, причиненного дополнительным оборудованием, произведенным арендатором без согласия арендодателя.
Статья 224 [Дочерняя компания] Арендатор может, с согласия арендодателя, передать арендованное имущество в субаренду третьей стороне. Если имеет место субаренда арендованного имущества, договор аренды между арендатором и арендодателем остается в силе. Если арендованное имущество сдается в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды.
Статья 225 [Доходы, полученные арендатором [от использования арендованного имущества]]Право собственности на доходы, полученные в течение срока аренды в результате занятия и использования арендованного имущества, принадлежит арендатору, если иное не предусмотрено договором части.
Статья 227 [Правовые последствия неуплаты, задержки аренды, просрочки]]Если арендатор без уважительных причин не уплачивает или задерживает арендные платежи, арендодатель имеет право требовать от арендатора их уплаты через разумные промежутки времени. Если арендатор не выплачивает арендные платежи в срок, арендодатель может лишить его права на заключение договора.
Статья 228 [Права третьих лиц в отношении аренды] Если права третьих лиц в договоре аренды не позволяют арендатору получать доход от аренды, арендатор имеет право потребовать от арендодателя уменьшить арендную плату или отказаться от договора. Арендодатель обязан своевременно информировать арендатора о третьих лицах, предъявляющих права по договору аренды.
Статья 229 [Действительность договора после перехода права собственности] Переход права собственности на имущество, являющееся предметом аренды, во время аренды не влияет на действительность договора.
Статья 230 [приобретение опционных прав] В случае продажи арендованного имущества арендодатель сообщает арендатору о продаже в разумный срок до продажи имущества. Пункт.
Статья 231 [Разрушение зенов] Арендодатель имеет право потребовать сокращения или отказа от аренды, если частичное или полное разрушение зенов становится невозможным. Цель договора.
Статья 232 [Отсутствие условий о сроке аренды] Если заключенный сторонами договор не исключает условий о сроке аренды или если эти условия четко не определены и в то же время не могут быть указаны в соответствии с настоящей статьей 61 Закона, аренда считается заключенной на неограниченный срок. Стороны вправе расторгнуть договор в любое время, но арендатор обязан в разумный срок сообщить об этом арендодателю, если расторжение договора аренды произошло
Раздел 233 [Гарантия в случае обнаружения недостатков имущества, являющегося предметом аренды] Арендатор может в любое время заявить о прекращении аренды, если она представляет угрозу для безопасности или здоровья арендатора. неудовлетворительное состояние имущества, являющегося предметом аренды, при прекращении аренды.
Статья 234 [Права лиц, проживающих с арендатором, арендующим дом] Если арендатор умирает во время действия договора аренды, лица, проживающие с арендатором, имеют право нанять дом в соответствии с первоначальным договором аренды.
Статья 235 [Возврат имущества, являющегося предметом аренды] Арендатор возвращает имущество с нарушением срока действия договора аренды. Оно должно быть возвращено на условиях, соответствующих условиям договора аренды, или в результате нормального износа.
Статья 236 [Продление срока аренды] Первоначальный договор аренды сохраняет силу, и по окончании срока аренды, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается бессрочным.
Земельные отношения и землеустройство в Китае
В Китае существует две формы собственности на землю: государственная собственность и коллективная собственность. Частной собственности на землю в государстве не существует, и закон запрещает приобретение земли в собственность.
1 января 1999 года в Китае вступил в силу современный Закон о земле, заменивший Закон о земле 1986 года. Согласно этому закону, юридические и частные лица имеют право владеть недвижимостью на государственной земле.
Рисунок 1: Китай. Автор 24 — студенческая онлайн-биржа
Государственная земля может быть сдана в аренду, и местные власти имеют право сдавать ее в аренду. Аренда земли — главная проблема для китайских предпринимателей. Земля, находящаяся в коллективной собственности, не подлежит аренде.
Аренда земли предоставляется тем, кто выдерживает конкуренцию, через аукционы и конкурсы. Победитель аукциона должен внести средства на развитие местной инфраструктуры. Срок аренды оговаривается. Максимальный срок аренды земли для коммерческого использования составляет 40 лет, а для жилищного — 70 лет.
Провинциальное законодательство позволяет передавать приобретенные объекты аренды другому арендатору. Право на аренду признается банками, коммерческими организациями и инвестиционными компаниями, но на практике договоры заключаются через соглашения с местными чиновниками в обход государственного законодательства.
По статистике, 95 % всех договоров аренды, заключенных в 2002 году, были согласованы с местными чиновниками. В результате цены на аренду оказались ниже рыночных, а область понесла большие убытки, поскольку не вкладывала деньги в развитие местной инфраструктуры.
Согласно закону 1999 года, государственные земли делятся на сельскохозяйственные, строительные и неиспользуемые, поскольку находятся в труднодоступных районах. Государственные чиновники часто перевозят землю из одного управления в другое. Закон разрешает перепрофилировать эту пахотную землю, чтобы она не обрабатывалась, но размер участка ограничен 35 гектарами и только с согласия государственного совета или автономного органа. В этом случае арендатор должен представить план использования этих полей, утвержденный компетентным органом.
Согласно закону 1999 года, изменение режима земли невыгодно с финансовой точки зрения. Все доходы от передачи земли от одной администрации к другой должны поступать в центральное правительство страны. Согласно новому закону, вся прибыль от существующих участков под застройку остается у местных властей.
Стоимость передачи земли от одной администрации к другой была увеличена законом за счет введения четырех надбавок, выплачиваемых арендатором
Кроме того, арендатор обязан очистить ту же территорию в неосвоенных и труднодоступных местах. Это касается только бумаги, но на практике бизнесмены платят местным властям за такое развитие событий.
Поскольку «Переворот Земли» продолжался, в 2004 году китайские власти наложили государственный мораторий на «Переворот Земли». Это привело к значительному увеличению стоимости аренды арендованных площадей зданий.
Регулирование земельных отношений в Китае
В Китае существует социалистическая система общественной собственности на землю, включающая государственную и коллективную собственность.
Государственные земельные отношения регулируются законом, вступившим в силу 1 января 1999 года. Государственные земли находятся в ведении Государственного совета — высшего исполнительного органа государственной власти.
Согласно Закону о земле, государство может использовать землю для общественных нужд или для коллективной собственности.
Использование земли в стране основано на фундаментальных принципах.
Использование земли строго контролируется государством, которое планирует использование земли и учитывает неиспользуемые площади.
В соответствии с законом 1999 года изменения в правах владения и пользования землей оформляются путем регистрации и охраняются законом. Земля, находящаяся в коллективной собственности фермеров, регистрируется и заносится в реестр правительством графства.
Также регистрируются земли, находящиеся в несельскохозяйственной застройке. После регистрации выдается сертификат, подтверждающий коллективное владение землей.
Провинции, принадлежащие государству, регистрируются Советом Республики и также вносятся в реестр.
Организации и физические лица, использующие эту землю, получают свидетельство, подтверждающее их право на ее использование.
Земля, находящаяся в коллективной собственности фермеров, вызывается по договору с членами хозяйственных коллективных организаций по лесоводству, животноводству и сельскому хозяйству сроком на 30 лет.
Сельские земли могут быть переданы частным лицам или организациям с той же целью.
В договоре, подписанном договаривающимися сторонами, определяются права и обязанности сторон и срок пользования землей.
Договор утверждается местным земельным управлением народного правительства. Право пользования соответствующей землей охраняется земельным законодательством. Разногласия, возникающие в связи с владением землей, решаются путем консультаций между сторонами и регулируются народным правительством. Народный суд является высшей инстанцией для рассмотрения споров, и несогласные стороны могут подать апелляцию в течение 30 дней после уведомления о соответствующем решении.
Генеральные планы использования земли
Народное правительство отвечает за формирование генерального плана землепользования, а Государственный совет Китая определяет срок его действия.
План формируется в соответствии с программой национального развития страны. Особое значение имеет защита сельскохозяйственных земель и строгий контроль за их использованием по назначению. Например, сельскохозяйственные земли могут быть переданы под застройку только в случае крайней необходимости.
Для правительств штатов, городов с центральным управлением, городов с населением более миллиона человек, городов в автономных районах и т. д. планы землепользования утверждаются Конгрессом Китайской Народной Республики.
Для других административно-территориальных единиц общие планы землепользования утверждаются государственными органами власти, то есть Народным правительством.
Народные правительства городов, автономных провинций и муниципалитетов имеют право утверждать генеральные планы для муниципальных нужд. Разумеется, все эти планы должны быть реализованы, а установленные ими правила являются основой для территориального развития городов и поселков.
Вопрос о пересмотре показателей генерального плана определяется органом, утвердившим план. Эти изменения могут касаться создания крупных объектов инфраструктуры, телекоммуникаций, энергетики и водоснабжения.
Помимо генерального плана, государство разрабатывает ежегодный план землепользования. Процесс их проверки и утверждения одинаков.
Народное правительство обязано представлять отчеты о реализации народных планов землепользования на народных собраниях.
Защита пахотных земель является приоритетной задачей. Для обеспечения контроля за землепользованием государство создало специальную национальную информационную систему по земле.
Земли, определенные Государственным советом или утвержденными службами Народного правительства, включены в охраняемые территории, на которых выращивают масло, хлопок и зерно.
Реконструированные фермы, территории с развитыми ирригационными системами, развитые зоны выращивания растений, опытно-исследовательские фермы, пахотные земли и учебные центры включаются в состав охраняемых территорий. В каждом штате или автономном округе общая площадь охраняемых территорий не должна превышать 80 % пахотных земель.