Возможно ли добавить в договор купли-продажи пункт, устанавливающий отсутствие права залога в пользу продавца после его подписания и ручного дополнения, учтя замечание сотрудника МФЦ и возможность возникновения вопросов о его законности и юридической силе?
Ответы юристов (1)
В соответствии с законодательством России, договор купли-продажи будет считаться действительным, если он заключен в письменной форме, содержит все необходимые условия и подписан сторонами. В случае, описанном в вопросе, если все стороны договора подписали его в письменной форме и выразили свою волю принять все обязательства, то данный договор будет считаться заключенным в правильной форме и будет иметь юридическую силу. Однако, если возникают разногласия между сторонами относительно условий договора, то в этом случае рекомендуется обратиться к юристу за помощью. Что касается регистрации договора купли-продажи, то решение будет зависеть от требований местного законодательства и практики регистрирующего органа.
Для разрешения данной проблемы необходимы следующие письменные материалы:
Вопрос о законности подписания документа «от руки» определяется в зависимости от конкретной ситуации. В случае, если все стороны действовали добровольно и без какого-либо давления, такой документ обладает юридической силой и может быть признан действительным. Однако, в каждом отдельном случае следует тщательно анализировать обстоятельства подписания документа и возможные правовые риски.
Также необходимо учесть, что в случае отсутствия условия о праве залога в пользу продавца в договоре купли-продажи, продавец может получить право на залог в случае невыплаты покупателем полной стоимости товара. Поэтому рекомендуется добавить такую клаузу в договор купли-продажи с целью исключения возможных юридических рисков.
Опубликованные материалы, которые применимы в данной ситуации:
Согласно положениям статьи 434 ГК РФ, возможно включить условие о праве залога в пользу продавца в договор купли-продажи. В случае отсутствия такого условия в договоре, право на залог не возникает, однако стороны могут добавить данное условие путем подписания дополнительного соглашения.
Если речь идет о подписи от руки, то она будет считаться законной, если это подпись лица, уполномоченного на подписание договора от имени продавца или покупателя, в зависимости от интересов, которые она представляет.
Для того чтобы зарегистрировать договор, необходимо ознакомиться с требованиями и процедурами регистрационных органов в конкретном регионе. Обычно, чтобы договор купли-продажи вступил в силу и защитил права сторон, его регистрация является обязательной.
Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца
Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца
В данной подборке вы найдете все необходимые документы, связанные с сделкой по купле-продаже квартиры с установленным залогом в пользу продавца. Здесь собраны нормативные акты, правовые формы, статьи, а также консультации опытных специалистов по данной теме. Вся необходимая информация и расчеты предоставлены для вашего удобства. Мы старались сделать эту подборку максимально полезной и информативной, чтобы помочь вам безопасно и успешно осуществить данную сделку.
- Продажа и покупка недвижимости:
- При продаже квартиры необходимо уплатить налог по ставке 3% по форме 3-НДФЛ.
- Приобретение жилого помещения в 2018 году и налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ)
- В 2019 году приобретение недвижимости связано с предоставлением документов для налоговой декларации по 3-НДФЛ.
- Оплата налога на доходы физических лиц в приобретении квартиры посредством ипотечного кредитования.
- Необходимые бумаги для оформления налогового вычета по 3-НДФЛ при покупке жилой недвижимости.
- Проявить все
Формы письменных материалов
в России постоянно развивается и изменяется, создавая уникальные прецеденты и нормы, которые оказывают влияние на правовую систему страны.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.03.2022 г. N 88-6761/2022 относится к спору, связанному с выплатой материнского капитала. Заявитель требует признать отказ в выплате материнского капитала незаконным и обязать перевести денежные средства на расчетный счет продавцов, указанный в договоре купли-продажи квартиры. Заявитель утверждает, что органом социальной защиты населения было отказано в реализации средств регионального материнского капитала из-за несоответствия документов требованиям законодательства Российской Федерации. Судом было принято решение об отказе в удовлетворении требования заявителя. Заявитель в кассационной жалобе доводит, что акт приема-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры и на момент обращения квартира находилась в свободном пользовании, так как расчет между продавцами и покупателем был полностью произведен. Позиция ответчика была проанализирована судами, и их выводы признаны правильными и обоснованными. Судебная коллегия не нашла оснований для несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и правильно применили материальное право и его толкование.
Разнообразные материалы, включающие статьи, комментарии и ответы на вопросы.
«Методы гарантирования исполнения обязательств по договорам в предпринимательских отношениях: учебное пособие» (Т.Ю. Астапова) («Проспект», 2022) В сфере предпринимательства, в качестве альтернативы использованию аккредитива для обеспечения исполнения денежных обязательств, можно заключить договор о хранении ценностей в банке. Согласно этому договору, расчеты производятся путем размещения наличных денежных средств в банковском сейфе и их выдачи при предъявлении определенных документов. Например, при продаже квартиры по договору купли-продажи, продавец получает односторонний доступ к банковскому сейфу, в котором хранится сумма денег, эквивалентная стоимости недвижимости, по предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру к покупателю. В случае договора поставки, такими документами могут быть товарно-транспортные накладные, а при договоре о выполнении работ — акт приемки-передачи, который подтверждает исполнение обязательства.
Вопрос: Какие особенности связаны с покупкой жилья в ипотеку? («Электронный журнал «Правовая справка», 2025) При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает договор о предоставлении кредита с банком и договор о покупке-продаже с продавцом. Оформление ипотеки требует государственной регистрации. В течение срока погашения кредита жилье находится в залоге у банка. По окончании выплаты кредита залог снимается, и регистрационная запись о наличии ипотеки аннулируется.
Правовые документы
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 года № 370 (редакция от 17.05.2023 года) устанавливает порядок предоставления ипотечного кредита для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения. В соответствии с этим решением участник, приобретающий жилые помещения по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, должен обременить их залогом или ипотекой в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это обязательно должно быть сделано органом, уполномоченным на государственную регистрацию права собственности участника на приобретенные жилые помещения.
Правовые ресурсы
- Календари
- Разнообразие документов
- Советы для улучшения характера
Ипотека в силу закона (залог) в пользу продавца. Когда она возникает и почему важно снять залог после полных расчетов между участниками сделки
Ипотека в силу закона (залог) в пользу продавца. Когда она возникает и почему важно снять залог после полных расчетов между участниками сделки?
Продавец имеет право на ипотеку в свою пользу, если оплата стоимости недвижимости осуществляется поэтапно или если покупателю предоставляются государственные пособия для улучшения жилищных условий, такие как жилищные сертификаты для военнослужащих или молодых семей.
Такая популярная мера государственной поддержки российских семей с детьми в виде выдачи сертификата на материнский (семейный) капитал при покупке недвижимости также подразумевает возникновение ипотеки по закону. Эти социальные выплаты предоставляются безналичным способом путем перечисления средств на банковский счет. Деньги перечисляются продавцу в счет оплаты цены договора после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности. Особенностью таких договоров купли-продажи недвижимости является то, что после передачи квартиры покупателю и до полной оплаты квартира остается в залоге у продавца в соответствии с законом (ипотека по закону). Согласно статье 20 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека по закону должна быть обязательно зарегистрирована государством и осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Регистрация производится на основании заявления одной из сторон без уплаты государственной пошлины. Ипотека в пользу продавца возникает в соответствии с обстоятельствами, прямо предусмотренными законом. Однако участники сделки по договору продажи недвижимости могут исключить возникновение такой ипотеки, указав, что залог в пользу продавца не возникает. В этом случае следует помнить, что ипотека обеспечивает исполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного объекта. Если обязательства по оплате не исполняются (например, отсутствует перечисление социальной выплаты), продавец (залогодержатель) имеет право обратиться в суд для взыскания денежных требований, обеспеченных залогом недвижимости. Залог является гарантией исполнения обязательств покупателем по полной оплате стоимости жилья и может предотвратить дальнейшую продажу недвижимости покупателем. Отчуждение заложенного объекта недвижимости требует получения согласия залогодержателя (продавца). Все вышеупомянутые факторы указывают на то, что перед исключением ипотеки по закону из договора купли-продажи следует тщательно оценить существующие риски и предполагаемые преимущества такого действия.
Наталья Мирон, заместитель руководителя Управления, подчеркивает, что участники, которые применяют отсрочку платежа или получают различные социальные выплаты, должны осознавать, что запись о залоге в Едином государственном реестре недвижимости не прекратится автоматически после полного выполнения расчетов между продавцом и покупателем. Для удаления обременения с объекта недвижимости необходимо подать заявление о погашении записи об ипотеке и внести соответствующую информацию в ЕГРН. Чтобы избежать последующих проблем с недвижимостью, приобретенной с помощью социальных выплат, важно своевременно снять залог после полного расчета между сторонами сделки. Для этого продавец (залогодержатель) должен обратиться в Росреестр, предоставив заявление о погашении записи об ипотеке. Никакие дополнительные документы не требуются. Погашение ипотеки занимает до 3 рабочих дней, и при этом не взимается госпошлина за погашение. Однако, если по каким-либо причинам продавец не может подать заявление о погашении записи об ипотеке, покупатель будет вынужден обратиться в суд с иском о прекращении ипотеки. В этом случае запись об ипотеке будет удалена из ЕГРН на основании решения суда, которое приобретет законную силу.
Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи
Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы разберем продажу заложенных квартир с помощью предварительного договора купли-продажи. И в этом нам как всегда поможет нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Викторович Комаров.
Алексей Викторович напомните, пожалуйста, нашим зрителям, что такое ипотека.
В классическом понимании юриспруденции ипотека является средством обеспечения обязательства. Например, если вы предоставляете мне заем, но сомневаетесь, как я смогу вернуть вам деньги вовремя, например, если у меня не окажется достаточно средств или произойдет что-то неожиданное, или если я уеду или откажусь рассчитываться с вами. В таком случае вы можете спросить: «Алексей, как вы гарантируете мне возврат долга в срок или, если такого условия нет, уплату процентов за использование заемных средств?». Я могу предложить заложить офис, который у меня есть, в качестве залога, чтобы обеспечить исполнение обязательств. Если по каким-либо причинам я не смогу вернуть вам деньги, то вы сможете потребовать погашение долга через продажу этого офиса на аукционе, и вырученные деньги будут использованы для погашения основного долга, процентов, а также расходов, связанных с взысканием долга и т.д. В итоге, этот офис должен будет вам выплатить деньги, которые я получил. Таким образом, ипотека является самым безопасным и защищенным способом исполнения обязательств с точки зрения кредитора, среди всех способов, названных в гражданском законодательстве.
В.: Какие проблемы могут возникнуть при продаже заложенного имущества, заложенной недвижимости?
Возникнуть проблема может при правильном оформлении сделки, так как ипотека представляет собой значимый институт. Когда мы говорим о том, что квартира находится под ипотекой и ее продают, необходимо понимать, что существует отдельный Федеральный закон «Об ипотеке», который является достаточно значимым и достаточно древним. Я считаю, что изменения в общие правила залога в Гражданском кодексе произошли в 2015 году, и по многим аспектам правила о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу. Это сложная ситуация, и собственник должен осознавать, что если он планирует продать свое имеющееся жилье или другую недвижимость, которая обременена ипотекой в пользу кредитора (банка, физического или юридического лица), могут возникнуть проблемы. Проблема заключается в том, чтобы должник не злоупотреблял своими правами в процессе такой сделки. Или чтобы покупатель не злоупотреблял своими правами и не получил незаслуженную выгоду в итоге. Закон предоставляет такую возможность. Если не быть знакомым с тонкостями настройки таких сделок, можно попасть в очень неприятную ситуацию.
В.: А чем Вас проблематика данного вопроса заинтересовала как профессионала рынка недвижимости?
В результате моего общения с риэлторами при нотариальном удостоверении сделок я открыл для себя, что они имеют предложения для своих клиентов, касающиеся продажи заложенного жилья и покупки объекта со скидкой. Когда речь идет о продаже ипотечного жилья, предполагается определенная сниженная цена. Собственник, находящийся под давлением из-за необходимости погашения долга, желает быстро избавиться от этого имущества. В связи с этим, объект продается со скидкой в размере 15-20%, что выгодно для покупателя. Все стороны заинтересованы в проведении сделки быстрее, и на агентов оказывается некоторое давление. Однако, в случаях, когда нет необходимости обращаться к нотариусу, например, при продаже объекта в целом, а не путем долей, возникает вопрос об отсутствии юриста при совершении сделки. К сожалению, агенты, не будучи юристами, не имеют достаточных знаний в юриспруденции и не могут структурировать такие сделки должным образом.
В.: Как оформляется продажа заложенной недвижимости при использовании предварительного договора купли-продажи, в котором прописывается, что долг банку возвращается с помощью аванса, обеспечительного платежа или задатка?
А.К.: Это самая распространенная и популярная схема, которую предлагает агент своим клиентам. Она является простой в понимании, но может вызвать серьезные проблемы. В чем заключается суть? Допустим, у меня есть заложенное жилье, которые я хочу продать, а вы заинтересованный покупатель. Мы оба обращаемся к некомпетентному агенту по недвижимости. Он говорит: «Все очень просто. Вам нужно просто подписать предварительный договор купли-продажи, в котором вы, как покупатель, соглашаетесь приобрести данную заложенную квартиру». Покупатель должен будет внести определенную сумму в качестве аванса, иногда упоминается обеспечительный платеж, а в редких случаях задаток (см. рис. 1).
Иллюстрация 1
Я планирую использовать полученные деньги из предварительного договора, чтобы погасить задолженность по ипотеке и освободить свое жилье от обременений. Затем я предлагаю включить сумму, которую вы мне дали, в цену основного договора купли-продажи. Однако, это может вызвать некоторые проблемы. Когда я получу деньги от вас, я могу осознать, что не обязан продавать вам это жилье. Юридически, мое жилье будет свободно, и я могу продать его кому-то другому за полную стоимость. Если я все же решу продать вам, то сумма, которую я получил по предварительному договору, будет учтена. В результате, моя прибыль будет намного меньше, поскольку я продам квартиру по сниженной цене. Более того, я буду погашать задолженность перед вами постепенно, по мере появления у меня денег. Важно учесть, что в случае возникновения проблем с исполнительным производством, вы можете получить компенсацию только из определенного дохода. Кроме того, необходимо будет отследить, какие деньги были получены продавцом от продажи. Если рассматривать такого недобросовестного продавца, то обмануть доверчивого покупателя будет достаточно просто. Предварительный договор, по существу, не обеспечивает никаких гарантий в отношении продажи данного жилья вам. Он является скорее организационным документом, который не обеспечивает защиту будущего покупателя.
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Судебная коллегия, занимающаяся гражданскими делами в Верховном суде России, выразила свою позицию относительно определения условий залога в сделках с недвижимостью. Причиной для таких разъяснений стали рассмотренные в судебных инстанциях Московской области дела. Подробности этого происшествия приведены в публикации «Российской газеты».
В 2016 году один гражданин обратился в суд Московской области с иском к другому лицу о возврате суммы в размере 162 тыс. долларов США и процентов за использование этих денег в течение семи лет (82 тыс. долларов США). Истец объяснил, что он внес эти деньги в качестве залога при покупке части жилого дома у ответчика в 2010 году. Часть дома была оценена в 192 тыс. долларов США, из которых 162 тыс. долларов США были залогом. Это было указано в предварительном договоре, в котором также было отмечено, что стороны обязуются заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Однако позднее покупка не состоялась, и продавец не вернул залог. Владелец жилья объяснил свой отказ возвращать деньги тем, что исковая давность истекла (три года). Однако городской и областной суды удовлетворили исковые требования покупателя, но уменьшили сумму взысканных процентов почти в два раза. Ответчик не согласился с этим и обратился в Верховный суд России. В результате, коллегия по гражданским делам Верховного суда России отменила все решения, принятые в споре о возврате залога, сославшись на нарушения.
Высший суд обратил внимание на толкование понятия задатка в Гражданском кодексе. Согласно статье 308, задатком является сумма, которая выплачивается одной из сторон в качестве оплаты по договору и в качестве доказательства заключения договора для обеспечения его исполнения. Однако статьи 381 и 416 ГК РФ также указывают, что при прекращении обязательств по договору задаток должен быть возвращен вдвое большем размере, но только в том случае, если договор не был исполнен по вине продавца. Если сторона, внесшая задаток, не исполнила договор, то задаток остается у получателя. Такая же норма была установлена и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого стало причиной судебного разбирательства. По мнению Высшего суда РФ, продавец недвижимости в Подмосковье действовал добросовестно и пытался продать свою собственность в соответствии с условиями договора. Он уже в 2011 году направил покупателю уведомление о необходимости заключить основной договор. Однако покупатель не только не отреагировал на это, но и попытался расторгнуть предварительный договор. В результате дело о возврате задатка будет пересмотрено, сообщает «Российская газета».
Эксперты недвижимости рекомендуют, чтобы покупатель заключил предварительный договор на покупку имущества и внес некоторую сумму в качестве залога, задатка или аванса. Все эти термины имеют свои отличительные особенности. Задаток — это гарантия исполнения обязательств покупателя перед продавцом (т.е. подтверждение его серьезных намерений относительно приобретения квартиры), а также часть суммы недвижимости, которую нужно заплатить заранее. В соответствии с условиями задатка, если одна из сторон не соблюдает свои обязательства в заданный срок, она должна выплатить другой стороне неустойку. Если обязательства были нарушены покупателем, то продавец вправе оставить задаток. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка, выплачиваемая покупателю, будет удвоена. В любом случае задаток не возвращается. За исключением ситуации, когда сделка не состоялась и ни продавец, ни покупатель не несут ответственности. В этом случае договор расторгается, а деньги возвращаются прежнему владельцу. Залог — это способ гарантирования исполнения обязательств, при котором кредитор имеет право получить компенсацию из стоимости имущества, которое заложено, в случае невыполнения должником своих обязательств перед ним, преимущественно перед другими кредиторами. Залог также имеет штрафные функции, которые обеспечивают защиту интересов обеих сторон. Аванс — это более гибкая форма предоплаты при покупке квартиры. В случае несостоявшейся сделки продавец просто возвращает покупателю аванс в полном объеме. Ни одна из сторон не понесет финансовых потерь. И аванс, и задаток учитываются как часть суммы, которую нужно заплатить за жилье. Чтобы избежать таких ситуаций, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (например, предварительном), который не подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его подписания. Он помогает определить разницу между залогом, задатком и авансом при продаже недвижимости.