Что такое ГПЗУ

Проще говоря, ГПЗУ представляет собой выписку из документов, содержащих информацию о земельном участке. До 2017 года градостроительный план ставился в один ряд с проектами межевания и планировки.

Однако сегодня градостроительный план земельного участка нельзя назвать просто выпиской из ЕГРН и другой документации. Он имеет значительную юридическую силу. Именно ГПЗУ фиксирует градостроительный регламент участка на 3 года.

Сведения, включаемые в план

План участка представляет собой выписку из нескольких документов и включает в себя информацию из правил землепользования, плана застройки, плана межевания квартала и проекта планировки квартала. В плане отражаются такие сведения, как границы участка, границы публичных владений рядом с ним, минимальные отступы от границ участка, разрешённое использование, информация о культурных и капитальных объектах поблизости, данные о планируемом расположении коммунальных объектов и решение о возможности разделения участка.

Порядок оформления ГПЗУ

Подготовка и выдача плана производится уполномоченным органом на основании заявления собственника. При этом дополнительные документы от собственника не требуются, а при необходимости организация должна запрашивать их самостоятельно. Публичные слушания при проведении процедуры не предусмотрены. Документ должен быть подготовлен в течение 20 дней с даты подачи заявления и предоставлен собственнику.

Градостроительный регламент, зафиксированный на 3 года

Согласно одноимённому закону России, подробные данные, содержащиеся в ГПЗУ (кроме данных о технических условиях на подключение к инженерным сетям), могут использоваться для разработки проектных документов и получения разрешения на строительство до истечения трёхлетнего срока с момента получения. Это даёт владельцу участка возможность готовить проект и другие строительные документы на протяжении трёх лет после выдачи ГПЗУ. В течение этого срока документ защищает от изменений в градостроительном регламенте территории и/или в существующих законодательных актах. В непредвиденной ситуации вы сможете продолжить работы на условиях, действовавших на момент выдачи градостроительного плана.

Так, в 2019 году Верховный Суд рассматривал дело об отказе в выдаче разрешения на строительство, обусловленном тем, что данный земельный участок находился в зоне комплексного развития. Суд признал отказ незаконным, так как градостроительный план земельного участка был оформлен раньше, чем участок был признан частью такой зоны.

Однако важно помнить, что если зоны с особыми условиями зафиксированы в ГПЗУ, то трёхлетний градостроительный регламент на них не распространяется. Согласно Градостроительному кодексу, для получения разрешения на строительство необходимо не только соблюдение требований, указанных в ГПЗУ: размещение строительного объекта на данном участке не должно противоречить законодательно установленным ограничениям. Это объяснимо: при установке территориальной зоны действуют ограничения, на которые не влияет наличие или отсутствие ГПЗУ.

Также зафиксированный на три года градостроительный регламент не может противоречить указаниям, содержащимся в ЕГРН. Если проектная документация не соответствует актуальным требованиям Росреестра, владелец участка получит отказ в строительстве объекта по данному плану. Особые условия для некоторых зон и другая подобная информация

«По идее», данный документ должен содержать информацию о зонах с особыми условиями, водных и других объектах и т.д., основанную на данных ЕГРН, существующих градостроительных документах или других подтвержденных источниках, содержащих соответствующую информацию. Однако, в реальности ситуация несколько отличается.

ГПЗУ предоставляет актуальные (но не всегда полные) данные о включении участка в какие-либо зоны. Поэтому данный документ следует рассматривать как ценный источник информации, даже если строительство на участке не планируется. Например, если участок уже застроен на момент покупки. Однако, внесённые в документ данные не всегда можно считать достоверными и обоснованными, их подлинность может быть оспорена в суде.

Все территории с особыми условиями использования должны быть зарегистрированы в Росреестре, но это выполняется не всегда. Некоторые из таких зон были утверждены до создания кадастра и сейчас функционируют, не будучи в него включёнными. Кроме того, некоторые из них могут считаться утвержденными «по умолчанию» согласно действующим законодательным актам. Примером таких зон могут быть водоохранные зоны. Срок определения границ всех таких территорий для внесения их в реестр регулярно продлевается.

В Москве и Московской области остро стоит вопрос о границах зоны, охраняющей питьевые ресурсы столицы. Официально эти границы нигде не установлены, а документы, регламентирующие их, противоречат друг другу. Органы, оформляющие ГПЗУ, включают в эту зону все участки, расположенные хотя бы немного близко к водным ресурсам. Поскольку других утвержденных документов нет, градостроительный план земельного участка является единственным официальным свидетельством о включении участка в ту или иную особую зону.

Хотя ожидается, что в будущем ограничения по эксплуатации таких «спорных» участков будут сняты, на сегодняшний день проблема стоит весьма остро. Так, если земельный участок расположен в санитарной зоне, строительство на нём зачастую невозможно.

Наличие или отсутствие водных объектов на участке может стать серьезным поводом для разногласий при получении ГПЗУ. Например, сухие ямы по документам могут числиться прудами, даже если по данным реестра это не так. Такие же проблемы могут возникнуть с инженерными системами и охраняемыми зонами вокруг них.

Даже если подобные объекты включаются в градостроительный план земельного участка в обтекаемых формулировках, это часто приводит к серьёзным проблемам при попытке получить разрешение на строительство.

Оспаривание норм при подготовке ГПЗУ

При оформлении ГПЗУ на участок собираются ограничивающие документы из различных организаций, и могут возникнуть ситуации, когда один участок относится к нескольким зонам с разными ограничениями, не согласующимися друг с другом. Чаще всего это касается нормы плотности застройки, определяющей разрешённую площадь объекта. Но если один и тот же участок относится к разным подзонам, простой расчёт невозможен. В этом случае готовятся документы для оспаривания в судебном порядке, указывая на коллизию между нормативными документами.

Оспорить ограничения, внесённые в документ, можно и в случае несоответствия внесённых данных реальности, например, если указана водоохранная зона, которой вблизи участка никогда не существовало. Также можно оспорить данные, внесённые в план без ссылки на конкретный ограничивающий документ.

Одними из частых ограничивающих факторов являются перспективные проекты, которые были приостановлены или отменены, однако ограничения в градостроительной документации остаются. Например, планировалось строительство метро в определённой зоне, но позже проект отменили, а ветку проложили в другом месте, при этом ограничения в документации не были сняты. В таком случае можно оспорить ограничения в судебном порядке.

Если ГПЗУ оформлен по всем нормам, возможно оспорить в суде документы, на которые ссылается план.

Судебная защита применима в случаях, когда данные в документе не соответствуют действительности, а градостроительная организация утверждает их подлинность.

Когда необходим градостроительный план?

На основании сведений, содержащихся в градостроительном плане, застройщики оценивают целесообразность строительства или реконструкции на выбранном участке. Без ГПЗУ получить разрешение на эти действия невозможно.

Однако для строительства различных линейных объектов (например, дорог, трубопроводов, линий электропередач, железных дорог и т.д.) требуется не градостроительный план, а специальная документация по планировке территории.

Перейти Возврат обуви: позиция закона, алгоритм действий, претензия

Кто может оформить ГПЗУ?

Подать заявление на получение градостроительного плана земельного участка могут как юридические, так и физические лица. Также ГПЗУ могут оформить индивидуальные предприниматели, являющиеся правообладателями земли: собственники, имеющие право безвозмездного или бессрочного (постоянного) пользования, пожизненно наследуемого владения или по договору аренды или субаренды.

Куда подавать заявку на получение градостроительного плана?

Подать заявку на оформление градостроительного плана и получить решение можно следующими способами:

Оставьте заявку на консультацию юриста:

• при личном визите в отдел градостроительства и архитектуры районной администрации;
• при личном визите в управление (департамент) градостроительства городской администрации;
• через законного представителя (при наличии нотариально заверенной доверенности);
• путём отправки Почтой России;
• в МФЦ;
• онлайн.

С 2017 года услуга по выдаче градостроительного плана доступна в электронном виде. Для её получения нужно авторизоваться в личном кабинете на портале “Госуслуги”. Уведомление о подаче заявки поступит на электронную почту, а статус рассмотрения и результат будут доступны в личном кабинете “Госуслуг”.

Оформление ГПЗУ предоставляется бесплатно. Максимальный срок составляет 20 рабочих дней.

Какие сведения нужно указать в заявлении на получение ГПЗУ?

Для принятия заявления на получение ГПЗУ к рассмотрению необходимо указать следующие данные:

• ФИО заявителя;
• СНИЛС;
• контактные данные (адрес проживания, номер телефона);
• статус (физическое или юридическое лицо, либо ИП);
• предпочтительный способ получения результата;
• перечень приложенных документов;
• дата составления заявления;
• подпись заявителя.

Какие документы потребуются для получения градостроительного плана?

К заявлению на получение ГПЗУ необходимо приложить следующие документы:

• качественная ксерокопия паспорта;
• нотариально заверенная доверенность, если заявитель использует услуги законного представителя;
• по желанию: выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Перейти к Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения: основные положения

Когда может быть отказано в выдаче градостроительного плана?

В ряде случаев уполномоченное ведомство может отказать в выдаче градостроительного плана. Наиболее распространённые причины отказа включают:

• некорректно составленное заявление;
• неполный пакет приложенных документов;
• заявка на ГПЗУ для размещения объектов дачного или личного подсобного хозяйства, садоводства либо индивидуального жилищного строительства;
• земельный участок не числится на кадастровом учёте;
• заявитель не является правообладателем участка или не действует по доверенности;
• документы содержат недостаточную, недостоверную или противоречивую информацию;
• строительство на данном земельном участке запрещено, например, если территория уже выделена для государственных или муниципальных нужд.

Вопросы и ответы

Что представляет собой градостроительный план земельного участка?

ГПЗУ – это систематизированные данные о земельном участке, которые используются для целей дальнейшего строительства или реконструкции недвижимости (за исключением линейных объектов).

Какая информация содержится в документе?

ГПЗУ включает данные о расположении спроектированного или строящегося объекта, линейных сооружениях на участке, красных линиях, ограничениях и других важных аспектах.

Обязательно ли получать ГПЗУ при строительстве частного жилого дома?

На данный момент для строительства жилого дома не требуется разрешение на строительство и получение ГПЗУ, это носит рекомендательный характер.

ГПЗУ разрабатывается и выдаётся органом местной исполнительной власти.

Каким образом подаются документы для получения ГПЗУ?

Документы для получения ГПЗУ подаются через электронные порталы государственных и муниципальных услуг.

Как мы работаем

Когда нужно заказывать ГПЗУ

Процедура оформления градостроительного плана земельного участка обязательна, если вы планируете:

1. Разработать проект строительства или реконструкции здания.
2. Сделать базовую планировку для нового архитектурного проекта.
3. Уточнить границы частной собственности.

Получение ГПЗУ в Москве и области требуется не только для возведения объектов, но и для выполнения любых проектных работ. Это объясняется тем, что государственные органы не одобрят строительный план, разработанный без учета:

• Информации о существующих или отсутствующих охранных зонах;
• Сведений о легальном использовании земельного участка;
• Максимальной этажности и высоты здания;
• Данных о существующих объектах строительства.

Для получения этой информации необходимо заказать градостроительный план земельного участка.

Этапы оформления ГПЗУ

Для начала нужно собрать следующий пакет документов:

1. Заявление на имя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству с просьбой выдать градостроительный план.
2. Документы, подтверждающие право владения земельным участком и объектами строительства на его территории.
3. Топографическая съемка земельного участка, актуальная на момент подачи заявления.
4. Техпаспорта всех построек на интересующей территории.
5. Описания объемно-пространственных решений объекта.
6. Выписка из ЕГРН (выдается взамен кадастрового паспорта с 1 января 2017 г.).
7. Паспорт гражданина РФ, ИНН.
8. Технические условия для подключения будущего объекта к существующим инженерным сетям.

Важно: если документы для получения ГПЗУ подает не собственник земельного участка, то потребуется доверенность от владельца территории. Заверение документов нотариусом можно сделать как до, так и в процессе их подачи. Однако во втором случае необходимо иметь при себе не только копии, но и оригиналы всех указанных документов. Это правило действует как в Москве, так и в других городах России.

Что следует учитывать при сборе документов

Комитет по архитектуре и градостроительству может отклонить ваши документы на оформление градостроительного плана земельного участка, если они:

• Подаются не в полном объеме (отсутствие даже одного документа может быть причиной для отказа).
• Неправильно оформлены (не соблюдены юридические требования).
• Имеют очевидные дефекты (пятна, разрывы и т. д.).
• Не содержат необходимую информацию в полном объеме.

Что делать после того, как документы собраны

Необходимо выполнить три этапа оформления ГПЗУ:

1. Подать весь пакет документов в Москомархитектуру.
2. Ожидать решения Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы. Обычно процесс оформления занимает от 10 до 20 рабочих дней, максимальный срок – 30 рабочих дней.
3. Получить ГПЗУ.

Да, в получении ГПЗУ могут отказать, если вы:

• Планируете использовать землю не по назначению для строительства объектов с заявленными вами характеристиками.
• Собираетесь строить на участке, границы которого не внесены в кадастр, либо кадастровые границы не совпадают с фактическими.
• Предоставили искажённые данные, на основании которых выдается градостроительный план земельного участка.

В целом, риск отказа в оформлении ГПЗУ достаточно велик. Чтобы его минимизировать, необходимо строго следовать юридическим нормам и правильно подготовить все документы. Риск снижается, если вы заказываете градостроительный план в Городском Кадастровом Бюро в Москве.

Вы можете попытаться оспорить решение градостроительного комитета об отказе в выдаче ГПЗУ, если:

• Был нарушен срок регистрации запроса на получение муниципальной услуги.
• Муниципальная услуга предоставлялась слишком долго.
• Требовались документы, не предусмотренные законодательством.
• Вам отказали предоставить документы, которые должны быть предоставлены по законодательству РФ или её регионов.
• Отказ в предоставлении услуги получения ГПЗУ был без законных оснований.
• С вас требовали оплату, не предусмотренную законодательством РФ или её регионов.
• Муниципальный орган отказался исправить свои фактические ошибки в градостроительном плане земельного участка.

Важно: жалоба подается в письменной или электронной форме с подробным описанием нарушений. Жалобу следует направлять в орган, осуществляющий надзор за деятельностью градостроительной комиссии. По закону, заявление должно быть рассмотрено в течение 15 рабочих дней после его официальной регистрации.

Помощь в оформлении градостроительного плана

Сотрудники Городского Кадастрового Бюро займутся подготовкой полного пакета необходимых документов и помогут вам оформить ГПЗУ в установленные сроки. Свяжитесь с нами по телефону в Москве 8 (499) 34-793-34 или отправьте письмо на email gkb@moskvakadastr.ru.

Вы можете с нами связаться, написав
на Whatsapp или Telegram
Или оформить запрос, заполнив форму

Порядок получения ГПЗУ

Практическое обучение по тушению пожара первичными средствами пожаротушения для сотрудников ведущей строительной площадки Санкт-Петербурга.

Видеоотзывы о работе компании «ИНДЕКС»

Строительно-техническая экспертиза объёмов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Озерная, д. 46

Фоторепортаж. Электромонтажные работы.

Обследование объектов реконструкции завода ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия» в Санкт-Петербурге.

Участие Генерального директора Экспертного центра «ИНДЕКС» в эксперименте по присоединению к электросетям.

Фоторепортаж. Работа экспертной группы на объекте.

Фоторепортаж. 4 августа 2015 года.

Строительно-техническая экспертиза здания кафе по адресу: Москва, Кожухово, мкрн. 2-3, корп. 27

Строительно-техническая экспертиза трассы для шоссейно-кольцевых автогонок серии Формула-1 в Сочи.

Оценка объекта недвижимости для страхования, Москва, пр. Научный, д. 17

Работа экспертов на объекте: ж/д станция Фруктовая участка Голутвин-Рязань Московской железной дороги

Строительно-техническая экспертиза объёмов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 17, стр. 9

Обследование здания кинотеатра «ЗВЕЗДНЫЙ» в Москве.

Контакты:

Адрес: 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, 16, стр. 3,
въезд со стороны Большого Чудова переулка

Телефоны:

Факс:

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Сообщаем вам важную информацию. Правительство Российской Федерации, стремясь к улучшению качества предоставляемых строительных услуг и контролю за ростом стоимости строительства, особенно финансируемого из бюджета, внесло изменения в Градостроительный Кодекс РФ. С 01.01.2020 года сметную оценку стоимости строительства может проводить только эксперт-сметчик с квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день таких экспертов-сметчиков в нашей стране немного. Однако Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация в области строительства, заранее подготовился, и все наши эксперты-сметчики прошли соответствующую аттестацию. Поэтому в штате нашей организации работают высококвалифицированные аттестованные специалисты по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы всегда рады помочь вам в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, включая разбирательства с ведомственными и надзорными органами и судебные процессы.

С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна