Покупка или продажа недвижимости невозможна без договора, который необходим для продажи квартиры, а также для отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора нужно подходить с особой тщательностью.
Процесс оформления договора купли-продажи недвижимости можно разбить на несколько этапов:
· проведение переговоров и достижение устной договоренности;
· проверка документов на объект недвижимости;
· составление текста, согласование и внесение изменений;
· заключение договора купли-продажи недвижимости;
· нотариальное удостоверение, если это требуется по закону (например, при продаже доли в недвижимости) или по желанию сторон;
· регистрация перехода права собственности.
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключён в простой письменной форме или удостоверен у нотариуса. Документ должен быть подписан обеими сторонами — продавцом и покупателем. Несоблюдение требований к форме договора приводит к его недействительности. Возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.
Как правильно и безопасно оформить переход права собственности
Передача денег продавцу — это, пожалуй, самая важная часть процесса покупки квартиры. Мы расскажем вам о возможных способах безопасных расчётов в рамках сделки, чтобы вы могли выбрать наиболее подходящий. При этом важно учитывать все недостатки выбранного варианта, чтобы избежать неожиданных сложностей.
Сервисы безопасных сделок
Сделка проводится через специальную платформу в безналичном виде. Сначала средства поступают на банковский счёт сервиса. Затем сервис проверяет информацию о регистрации перехода права собственности по сделке в Росреестре. После этого деньги поступают на счёт продавца. Плюсы: сделку можно заключить дистанционно, сервис гарантирует прозрачность сделки, продавец получает деньги в течение нескольких дней после регистрации перехода права собственности. Минусы: это платная услуга (может взиматься дополнительная комиссия за перевод по счёту свыше лимита), возможны технические сбои в работе сервиса, что может задержать сделку.
Нужен ли нотариус при купле-продаже недвижимости?
- Продажа недвижимости, если она принадлежит несовершеннолетнему ребёнку или лицу, признанному ограниченно дееспособным
- Продажа недвижимости по договору ренты (в том числе пожизненного содержания с иждивением)
- Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость, за исключением случаев, когда все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке
В остальных случаях нотариальное удостоверение сделки не обязательно, но оно снижает вероятность признания её недействительной. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи также может быть отличной защитой покупателя при сложных сделках с участием детей, супругов и пожилых людей.
Каждый способ оплаты имеет свои преимущества. Однако мы рекомендуем избегать расчетов наличными или банковским переводом, поскольку в этих случаях отсутствует третья сторона, способная выступать гарантом сделки. Для покупки вторичного жилья предлагаем использовать аккредитив или банковскую ячейку. При приобретении квартиры в новостройке следует воспользоваться счётом эскроу. Эти методы помогут защититься от мошенников.
Порядок проведения онлайн-сделок с недвижимостью
Основных отличий между заключением онлайн-сделки и традиционной процедурой нет:
- Выбираем и осматриваем квартиру или дом.
- Проверяем продавца и объект недвижимости на наличие прав, документов, а также отсутствие обременений и других препятствий.
- Обсуждаем порядок проведения сделки и расчётов.
- Составляем и подписываем договор.
- Проводим взаиморасчёты.
- Регистрируем сделку и переход прав в Росреестре.
Однако при дистанционном заключении сделки есть определённые нюансы, которые необходимо учитывать.
Как дистанционно пройти этапы заключения сделки с недвижимостью
Важный момент — осмотр жилья. Возможно ли его провести удалённо? Технически препятствий нет. Продавец может провести виртуальный тур по квартире через видеосвязь или предоставить детальный видео- или фотоотчёт. Однако всегда есть риск пропустить важные детали. Также нельзя исключить, что продавец может умышленно скрыть недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — личный осмотр объекта покупки, чтобы оценить его реальное состояние.
Второй важный аспект — проверка недвижимости и прав продавца. Полноценную дистанционную проверку провести нельзя. Например, можно проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра, но если квартира приобретена с использованием ипотечных средств или материнского капитала, дистанционно удостовериться в соблюдении всех процедур сложно.
Оптимальным вариантом будет договориться о встрече с продавцом и попросить его предоставить все необходимые для проверки документы. Это позволит лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.
Какие документы нужно запросить у продавца:
- Выписку из ЕГРН — можно получить дистанционно в электронном виде.
- Единый жилищный документ, выписку из домовой книги — в некоторых регионах доступно онлайн, в других — только в бумажном формате.
- Справку о регистрации по месту жительства (форма 9) и справку о лицах, которые ранее проживали в квартире и могут претендовать на жильё (форма 12) — можно получить онлайн через портал Госуслуги.
- Техпаспорт квартиры — может быть у продавца или в БТИ (необходим для ипотечных сделок).
- Согласие органа опеки на сделку, если среди собственников есть несовершеннолетние — оформляется лично.
- Согласие супруга на сделку (при наличии) — оформляется в нотариальном порядке.
- Квитанции по оплате услуг ЖКХ — для проверки задолженностей.
Подбор квартиры, её осмотр, проверку продавца и недвижимости можно поручить риелторам. В этом случае этапы подбора жилья, сбора документов и проверки будут проводиться дистанционно, но за услуги риелтора потребуется заплатить.
Процесс непосредственного заключения сделки включает составление и подписание договора. Договор оформляется стандартно, в письменной форме. В нём необходимо указать, как стороны будут заключать сделку (дистанционно), подписывать договор (с помощью электронной подписи) и проводить расчёты. Чтобы не упустить важные моменты, рекомендуется поручить подготовку договора профессиональным юристам. Многие юридические фирмы предоставляют такую услугу онлайн. Проект договора будет отправлен покупателю и продавцу по электронной почте. Останется только подписать его электронной подписью и обменяться подписанными электронными документами.
Самостоятельная электронная регистрация сделки
Для самостоятельной регистрации сделки в Росреестре потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Сначала необходимо отправить в Росреестр электронное заявление (уведомление) о передаче документов в электронном виде, подписанное электронной подписью. Затем следует собрать комплект документов для регистрации — электронные документы или электронные копии бумажных документов, а также подготовить заявление о государственной регистрации прав (сделки).
Документы отправляются через личный кабинет пользователя на сайте Росреестра (для авторизации нужна электронная подпись или действующая учётная запись в ЕСИА). Используется раздел «Услуги и сервисы». Для работы с электронной подписью нужно установить плагин КриптоПРО ЭЦП — ссылка для его скачивания есть на странице в личном кабинете.
Если регистрация будет успешной, Росреестр отправит выписку из ЕГРН в личный кабинет и на электронную почту.
Особенности ипотечных и кредитных сделок с недвижимостью
При использовании кредитных средств или оформлении ипотеки, большинство операций можно провести через банк. Однако полностью дистанционно банки не работают. Кредитный договор, договор страхования, договор, связанный с расчётами по сделке, необходимо оформлять при личном присутствии. Однако крупные банки предлагают сервис электронной регистрации прав в Росреестре. Если сделка проходит через банк, удобнее провести регистрацию сделки и прав также через банк. В этом случае электронная подпись потребуется только для подписания договора купли-продажи. Это особенно удобно, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах страны.
Регистрация перехода права собственности на жильё
Качественная регистрация перехода права собственности на жильё на выгодных условиях. Обеспечьте безопасность и юридическую чистоту вашей сделки. Опытные специалисты помогут вам оформить переход права собственности на жилую недвижимость без лишних хлопот. Воспользуйтесь нашими услугами уже сегодня и обретите уверенность в своих сделках.
Договор заключен, сделан важный шаг на пути к приобретению жилья. Однако окончательное право собственности будет принадлежать покупателю только после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра. До этого момента собственником остается продавец и может совершать любые действия с объектом: продать его повторно, заложить, установить обременения. Если такие действия нарушают зарегистрированный договор о продаже, это будет нарушением со стороны продавца, и его можно будет привлечь к ответственности. Но оспорить такие действия и возникающие из них права третьих лиц будет очень сложно.
Поэтому целесообразно сразу после заключения договора предоставить документы для регистрации перехода права. Внимательный читатель может отметить, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ указывает на необходимость регистрации самого договора купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным с момента такой регистрации. Но поскольку люди редко соглашаются сдавать документы на регистрацию дважды (сначала договор, затем переход права собственности), заключение договора и переход права собственности, казалось бы, должны происходить одновременно.
Такая норма в законе действительно существует, однако в современных изданиях Гражданского кодекса РФ часто указывается, что с 1 марта 2013 года правила о регистрации договора купли-продажи жилого помещения не применяются. Это связано с тем, что в конце 2012 года в закон внесли изменения, отменив регистрацию таких договоров. Однако законодатели поступили нестандартно: они не стали исключать или изменять пункт 2 статьи 558 ГК РФ, а в другом законе указали, что эти правила не применяются (см. часть 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, на сегодняшний день сам договор купли-продажи жилья регистрации не подлежит, а подлежит регистрации его исполнение — переход права собственности от продавца к покупателю.
Если договор составлялся в нотариальной форме, нотариус может сам передать документы для регистрации. Более того, в настоящее время происходит совершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, что позволяет сократить срок регистрации и избежать ее приостановления. Однако понятно, что все имеет свою цену: нотариус взимает нотариальный тариф за передачу документов на регистрацию. Распределение нотариального тарифа, как и государственной пошлины за регистрацию, обычно производится пополам между сторонами, но если одна из сторон берет эти расходы на себя, это следует оговорить в договоре.
Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут сделать это непосредственно в органах Росреестра или через МФЦ.
ПРЕПЯТСТВИЯ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
1. отсутствие у продавца права на имущество;
2. наличие обременений, препятствующих переходу права;
3. наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;
4. противоречие поданных документов ранее представленным на регистрацию документам.
Некоторые препятствия можно устранить.
Например, если зарегистрирован залог, необходимо получить согласие залогодержателя на переход права собственности либо обеспечить снятие залога и погашение записи о нем в реестре в течение срока регистрации.
Если препятствия не устранены в течение срока приостановки регистрации, в регистрации будет отказано.
Если продавец оказался недобросовестным и продал объект дважды разным покупателям, приоритет будет иметь тот, чьи документы раньше поступили в Росреестр. Опоздавшему останется требовать возмещения убытков от продавца.
Кроме отказа в регистрации возможен также возврат документов — если они имеют подчистки, помарки, которые не позволяют однозначно прочесть текст, либо если данные об уплате государственной пошлины не отражены в сведениях, поступивших в Росреестр.
Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента которой покупатель становится полноправным собственником. Свидетельства о регистрации не выдаются, факт регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН.
Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА
Документ опубликован на сайте Консультант Плюс.