Документы, необходимые для оформления покупки земли под ИЖС

Вопросы, связанные с индивидуальным жилищным строительством, регулируются Градостроительным кодексом РФ. При покупке участка под ИЖС необходимо убедиться, что он соответствует условиям для успешного строительства дома, а также подготовить необходимые документы для приобретения земли и регистрации её на нового собственника.

Документы, которые должен предоставить продавец

1. Личные документы:
   • паспорт, если продавец – физическое лицо;
   • учредительные документы, если продавец – юридическое лицо;
   • нотариально заверенная доверенность и паспорт доверенного лица, если он представляет интересы продавца.

2. Документы, подтверждающие право владения участком:
   • договор купли-продажи или дарения;
   • судебное решение.

3. Разрешение на строительство дома для личного проживания на участках под ИЖС и в населённых пунктах.
4. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП для сделок, совершённых после 03.07.2016 г.
5. Кадастровый паспорт участка. Если он не стоит на кадастровом учёте, это нужно сделать до заключения сделки. В паспорте должны быть указаны:
   • кадастровый номер;
   • границы участка;
   • информация о соседних участках.

6. Технический паспорт участка и строений на нём, если они являются капитальными.
7. Отказ субъекта РФ, если участок относится к сельскохозяйственным землям. В качестве субъекта может выступать районная администрация.
8. Согласие супруга, если продавец приобрёл участок в браке.
9. Протокол одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью, если участок покупается у юридического лица.
10. Справка об отсутствии обременений, арестов, налоговых и иных задолженностей.

Документы, которые должен иметь покупатель земельного участка

1. Личные документы:
   • паспорт физического лица;
   • учредительные документы организации.

2. Договор отчуждения при купле-продаже или дарении.
3. Акт передачи земли и документы об оплате, если они есть.
4. Квитанция об уплате госпошлины.
5. Заявление на имя собственника участка о заключении договора купли-продажи.
6. Заявление по установленному Росреестром образцу для государственной регистрации прав.
7. Нотариально заверенное согласие на проведение сделки всех заинтересованных лиц, чьи интересы могут быть затронуты.
8. Документ из Пенсионного Фонда при покупке земельного участка за материнский капитал.
9. Нотариально заверенная копия договора с банком, если используются заемные средства.

Проверить документы покупатель может самостоятельно через сайт Росреестра или обратившись к юристу. Если необходимо уточнить границы, закажите процедуру определения натуральных границ.

Какими правоустанавливающими документами на участок следует запастись

Согласно современному законодательству любые сделки с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации возможны только при наличии у каждого объекта недвижимости индивидуального кадастрового паспорта.

Значимость этого документа заключается не столько в его физическом наличии (он создается в стандартном бумажном виде и может быть утерян со временем), сколько в его содержании, а именно в сведениях о присвоенном индивидуальном кадастровом номере, который, среди прочего, определяет место объекта в структуре категорий недвижимости.

Помимо определения категории объекта недвижимости, кадастровый номер помогает выявить собственников здания, дома или земельного участка, а также наличие возможных обременений.

Таким образом, кадастровый паспорт с указанным в нем кадастровым номером может считаться одним из правоустанавливающих документов.

Еще одним важным документом является свидетельство о праве собственности.

При составлении иерархии всех необходимых для сделок документов, свидетельство о праве собственности занимает второе место после кадастрового паспорта, поскольку в нем указывается кадастровый номер объекта недвижимости и дата его получения.

Все сделки с недвижимостью осуществляются на основании свидетельства о праве собственности, так как именно этот документ подтверждает законность их проведения.

Выдача свидетельства о праве собственности производится на основании документов, подтверждающих законность перехода права собственности от одного владельца к другому (при этом неважно, каким образом произошло это — через дарение, куплю-продажу или наследование).

Таким образом, при оформлении любой сделки с недвижимостью (в данном случае — с земельным участком), помимо кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности, потребуется предоставить и те документы, на основании которых было выдано свидетельство.

Основное условие – наличие кадастрового паспорта для любого объекта недвижимости.

Кроме того, важны документы, подтверждающие право собственности на участок земли. Это могут быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследственные права, судебное решение, вступившее в законную силу.

Что необходимо подготовить продавцу для сделки?

Перечень документов для отчуждения земельного участка довольно небольшой, но важно отметить, что на подготовку отдельных документов может уйти много времени. Документы включают следующие:

• Выписка из ЕГРН;
• Свидетельство о праве собственности. Вместе с ним при регистрации сделки необходимо предоставить документы, подтверждающие законность права на получение этого свидетельства;
• План земельного участка и кадастровый паспорт. Можно предоставить заверенные нотариально копии этих документов, полученные в Росреестре;
• Справки об отсутствии обременений на участок, таких как арест или залоговые обязательства;
• Справки об отсутствии задолженности по налогам;
• Если продавец состоит в браке, требуется согласие супруга на осуществление сделки;
• Разрешение органов опеки и попечительства, если продажа участка затрагивает интересы несовершеннолетних;
• Отказ органов муниципальной власти и иных лиц, имеющих право на преимущественный выкуп участка.

Документы следует иметь как в оригиналах, так и в копиях. Оригиналы необходимы для проверки их государственными органами на разных этапах сделки.

Какие документы должен подготовить покупатель участка?

Выше мы рассмотрели документы, которые готовит продавец. Но также важны и документы для покупателя. Основные документы включают:

• Паспорт гражданина Российской Федерации;
• Заявление в письменной форме, если участок покупается у органов муниципальной власти;
• Все имеющиеся кадастровые документы, необходимые при выкупе участка у государственных органов;
• Справка, подтверждающая право на преимущественный выкуп земли, требуемая для льготных категорий, таких как малоимущие или многодетные семьи;
• Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя, если участок приобретается на торгах у администрации.

Также при покупке участка нужно нотариально заверенное согласие супруга. Если в сделку вовлечены несовершеннолетние, их права защищаются особым образом. К основным документам прилагается официальное согласие органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи.

Какие документы могут еще понадобиться?

Ответ на этот вопрос зависит от типа участка. Например, это может быть участок для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ведения личного подсобного хозяйства или организации крестьянско-фермерского хозяйства.

Если участок предназначен для ИЖС, то необходим согласованный проект будущего объекта жилой недвижимости и всех прилегающих коммуникаций. Это подтверждает, что на участке будет возведен частный дом, а не многоквартирное здание. Часто земельные участки покупаются с использованием средств материнского капитала. В этом случае перед заключением сделки купли-продажи необходимо получить справку из Пенсионного фонда о том, что средства будут переведены продавцу в течение месяца.

Важный этап сделки – регистрация, которая с 2013 года является обязательной для всех объектов недвижимости.

После государственной регистрации покупатель получает свидетельство о праве собственности. С этого момента продавец земельного участка полностью освобождается от ответственности за данный объект. Для регистрации права собственности необходимо предоставить в МФЦ или Росреестр следующие документы:

• Паспорта продавца и покупателя;
• Заявление о регистрации перехода права собственности;
• Договор купли-продажи земельного участка;
• Предыдущее свидетельство о праве собственности;
• Кадастровый план и паспорт земельного участка;
• Разрешительные документы, такие как справка от органов опеки или нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Также необходимо предоставить квитанцию об оплате государственной пошлины в МФЦ или органы Росреестра вместе с перечисленными выше документами.

Опря Владимир Леонидович — автор статьи

Адвокат по гражданским, административным и уголовным делам — Коллегия адвокатов «Московский юридический центр» — Адвокатское агентство «Опря и партнеры» реестровый № 50/10765 — Московской областной адвокатской палаты (АПМО).