«Каким образом можно использовать коммерческую недвижимость в собственности для начала собственного бизнеса и какие преимущества это дает, например, возможность стать самозанятым или сдавать помещение в аренду частично или полностью?»
Можно ли арендовать помещение и как правильно оформить договор?
В большинстве случаев — можно. Например, если вы изготавливаете сувениры, консультируете клиентов или хотите открыть фотостудию. Исключения обсуждаются ниже.
Арендодателем может выступать как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель или организация. Стороны заключают договор аренды в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса. Указывать, что вы самозанятый, необязательно.
Договор аренды может быть краткосрочным или долгосрочным. Сроки аренды законом не ограничиваются, они оговариваются в договоре. Если договор заключается на срок более года, он должен быть оформлен в письменной форме (статья 609 ГК РФ) и зарегистрирован в Росреестре (статья 651 ГК РФ). Договор на срок менее года регистрировать не нужно. Недостатком для арендатора является то, что по окончании срока арендодатель может не продлить договор. Вместе с договором аренды необходимо подписать акт приема-передачи помещения.
При выборе помещения важно учитывать экономическую составляющую, чтобы аренда не поглощала все доходы. Уменьшить налог на сумму арендной платы не удастся.
Когда арендовать помещение не получится?
Нельзя арендовать помещение, если оно необходимо для вида деятельности, требующего разрешения контролирующих органов, таких как Роспотребнадзор, МЧС, СЭС и другие. Это связано с тем, что официальные органы не могут взаимодействовать с самозанятыми. Такие разрешения могут получить только ИП или ООО.
В арендованном помещении можно обучать только взрослых. Обучение детей невозможно, так как требуется получение разрешений от контролирующих органов на соответствие помещения санитарным нормам, уровню освещения и другим требованиям. То же самое касается косметических салонов: такие помещения должны соответствовать санитарным требованиям и иметь необходимые разрешения.
Вывод: если для работы на арендованной площади требуются лицензии и аккредитации, лучше зарегистрировать ИП или создать юридическое лицо.
Можно ли принимать клиентов на арендованной площади?
Да, если ваша деятельность не подпадает под ограничения, установленные законом 422-ФЗ. Ознакомиться с популярными видами деятельности для самозанятых можно здесь.
Напомним, что самозанятый должен работать самостоятельно, без привлечения наемных сотрудников. Также, не допускается предлагать клиентам товары, которые:
- приобретены для перепродажи
- подлежат обязательной маркировке или являются подакцизными
- относятся к недвижимости, транспорту или ранее использовались для личных нужд самозанятого
Разницу между ИП и самозанятостью, а также возможность их совмещения обсуждаем в отдельной статье.
Сервис для самозанятых «Своё дело» без оплаты
Подключите «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Создавайте онлайн-чеки вручную и автоматически, следите за доходами и оплачивайте налоги прямо в приложении.
Особенности аренды с самозанятыми
Если самозанятый арендует помещение для определенной деятельности, арендодатель может потребовать у него документ о постановке на учет в налоговой инспекции. Напомним, что самозанятый может быть зарегистрирован как обычный гражданин или как самозанятый индивидуальный предприниматель (ИП). Это важно учитывать при аренде помещений.
Для некоторых видов деятельности достаточно статуса самозанятого. Для других — требуется статус ИП. Например, если самозанятый занимается написанием текстов и арендует место в коворкинге как обычное физическое лицо, ему достаточно быть плательщиком налога на профессиональный доход (НПД).
Однако, если самозанятая занимается маникюром и хочет арендовать помещение для своей профессиональной деятельности, ей недостаточно быть просто плательщиком НПД. Ей нужно получить разрешение от Санэпидемстанции и государственной пожарной инспекции, заключить договор с прачечной, оформить медицинскую книжку и т.д. В этом случае самозанятой придется регистрироваться как ИП. Кроме того, контролирующие органы не вправе проверять самозанятых. Они могут взаимодействовать только с ИП.
Наибольшие требования предъявляются, если самозанятый работает с детьми. Например, он арендовал помещение и хочет организовать мини детский сад. Помимо требований СЭС и пожарной безопасности, ему нужно заключить договор на вывоз мусора и направить уведомление в Роспотребнадзор. Такие действия по закону может выполнять только ИП. Но если предоставлять подобные услуги на территории клиента, такая необходимость отпадает, так как ответственность за безопасность помещения переходит на клиента.
Остались вопросы? Задайте их экспертам аутсорсинга «Главбух Ассистент». Они работают в сотрудничестве с ведущими экспертами ФНС, ФСС, ПФР и других контролирующих органов по всей России, поэтому смогут профессионально решить любую вашу проблему с бухгалтерией.
Аренда помещений для самозанятых: основные аспекты, возможности, юридические нюансы
Могут ли самозанятые арендовать рабочие помещения? С какими трудностями они могут столкнуться при аренде? Как аренда влияет на налоговую базу? Разберемся в этих вопросах!
Какие проблемы могут возникнуть при аренде помещения для самозанятых?
Есть виды деятельности, для которых требуется получение разрешений от соответствующих органов. Например, для открытия частного детского сада потребуется проверка Роспотребнадзора (такую лицензию без статуса ИП не получить).
Если самозанятый захочет открыть винный магазин, он не сможет получить лицензию на продажу алкоголя. Следовательно, планировать оформление магазина не стоит, а также придётся извиниться перед арендодателем за потраченное время.
Но у специалиста по ногтевому сервису не возникнет проблем с арендой, если он пройдет проверку санэпидемстанции.
Как аренда влияет на сумму налога?
Арендные платежи (для самозанятых) не учитываются при расчете налогооблагаемой базы. Индивидуальные предприниматели могут воспользоваться системой налогообложения «доходы минус расходы», где налог составляет 15% от разницы между доходами и расходами.
К сожалению, самозанятые такой возможностью не обладают. Налог исчисляется исключительно с доходов, без учета расходов.