Переработанный текст
Судебная практика
Анализ перспектив и рисков арбитражных споров по управлению многоквартирным домом: Владелец помещения считает, что есть основания для расторжения договора управления. Владелец помещения желает расторгнуть договор управления многоквартирным домом
(КонсультантПлюс, 2024), указывая на наличие оснований для расторжения договора, в частности, существенные нарушения условий договора ответчиком (постановление Мирового судьи, протокол об административном правонарушении и т.д.)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения. Основные условия договора управления многоквартирным домом изложены в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В договоре управления должны быть указаны перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией.
Статья: Частноправовой подход к понятию договора управления многоквартирным домом
(Чепига Т.Д.)
(«Правовые вопросы недвижимости», 2023, N 1). При управлении многоквартирным домом и формировании предложений о существенных условиях договора управления управляющая организация использует соответствующие инженерные и технические знания, которыми не обладают владельцы помещений в многоквартирном доме, будучи только пользователями жилого объекта. Владельцы помещений обязаны рассмотреть и принять предложения управляющей организации о существенных условиях договора, но не имеют таких же возможностей для профессиональной оценки предложений, как управляющая организация. Это делает договор управления многоквартирным домом актом присоединения другой стороны через решение общего собрания владельцев помещений об утверждении условий управления домом. Такая процедура, по сути, отрицает признаки договора как осознанного соглашения о его основании и содержании. При разрешении судебных споров об условиях договора предложения управляющей организации предпочтительны из-за их экономического и технического обоснования.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22
«О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Решение общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме об утверждении основного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения, признанное недействительным судом, не подлежит применению. В таком случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету на основании прежних условий договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).
Вот уникализированный текст с сохранением HTML-разметки:»Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023)»
(утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2023 года). Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и перечень работ, необходимых для его надлежащего содержания, являются важными условиями договора управления. Суд счел, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении платы за содержание и ремонт жилья ниже предусмотренного договором управления уровня, принятое без учета факторов, влияющих на объем и качество работ для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии, противоречит законодательству и посягает на общественные интересы — интересы неопределенного круга лиц, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме. В связи с этим суд признал, что есть основания для частичного признания данного решения ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
Этот текст сохранит структуру и смысл исходного документа, но использует другой набор формулировок.
Сведения о лицах, уполномоченных заключать договор с УО
- собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
- ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (при наличии);
- лица, принявшие МКД от застройщика после ввода здания в эксплуатацию на основании акта ввода;
- застройщики МКД.
- удостоверение личности;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение в МКД;
- протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
- протокол открытого конкурса по выбору УК (при наличии);
- доверенность (если договор заключается представителем по доверенности).
Место исполнения договора управления
В этом разделе указывается адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние, чтобы планировать работы по его содержанию, обслуживанию и ремонту.
Периодичность и сроки оказания услуг по договору
Управляющая компания обязана начать выполнение своих обязанностей не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре может быть указан иной срок для начала исполнения обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Если управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса, договор управления заключается на срок от 1 года до 3 лет (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.
Избранная управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения протокола конкурса на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
Если ни одна из сторон не направит другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении его срока, договор автоматически продлевается на аналогичный срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Ответственность сторон договора
Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Если причиной расторжения договора управления стало серьёзное нарушение одной из сторон, потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения ущерба.
Жители многоквартирного дома имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключённый по результатам открытого конкурса (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года с даты подписания документа. Однако такой вариант возможен, только если до окончания срока действия данного договора общее собрание жителей дома приняло решение выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления домом.
Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на многоквартирный дом в течение всего срока управления домом. Техническая документация принадлежит жителям дома. В случае передачи управления домом другой организации, предыдущая управляющая компания должна передать техническую документацию новой организации за 30 дней до окончания действия договора.