Разделение здания — это юридическая процедура распределения строительных объектов между новыми субъектами права в соответствии с требованиями разделения и федерального закона о разделении. 218. Возможность разделения предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на различные помещения. Поскольку помещение является самостоятельным объектом землеустройства, оно может быть образовано в границах здания или отделено от другого помещения. В этом случае действуют правила, принятые в Федеральном законе № 218 «О восстановлении регистрации». 218 «О восстановлении регистрации».
Как можно сформировать пространство в здании? Формирование пространств осуществляется за счет внутреннего объема здания. Для того чтобы выделить вновь образуемые пространства в качестве самостоятельных объектов недвижимости, при проведении строительных работ необходимо соблюсти две функции (разделение и изоляция). Для этого вновь образованное пространство изолируется от остальной части здания.
После разреза на поэтажном плане отмечается расположение новых объектов. Планы этажей входят в состав технического проекта.
При строительстве многоквартирного дома кадастр оформляется после ввода объектов в эксплуатацию. Проектная документация регистрируется в подземном реестре в момент первичного обращения, так как в ней изначально предусмотрено формирование площадей в границах здания. Для этого характеристики здания и каждого проектируемого пространства фиксируются в текстовых блоках и графических элементах технического проекта. После постановки здания на учет формирование новых пространств может осуществляться за счет разделения или выделения существующих пространств. Для этого необходимо соблюдать следующие правила
В чем разница между пространством и зданием — пространство всегда является неотъемлемой частью здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может существовать без здания на его месте. Исключение составляют ошибки в метро и ошибки в сведениях ЕГРН. Информация о зданиях или помещениях могла быть искажена и неверно зарегистрирована в ЕГРН в течение переходного периода 2013 года.
Для коммерческих зданий отделы и парцеллы очень стандартны. Даже если регенерацию необходимо скорректировать, это проще сделать в несуществующих зданиях. Если речь идет о части жилого здания как объекте недвижимости, существуют особые процедуры утверждения изменений. Это может быть связано с длительными процедурами получения лицензий от различных контролирующих органов. Технические помещения в жилых домах не подлежат разделению, даже если они находятся в секциях в коммерческих помещениях, так как эти зоны почти всегда связаны с размещением специального оборудования и приборов.
В случае с разделениями и выделениями, имеющими принципиальное значение, речь также идет о техническом плане. На основании этого документа собственник может принять к учету и оформить восстановление потерь. Вышеуказанный документ также может быть подготовлен профессионалами.
Как можно оформить формирование помещений? Формирование новых помещений в здании определяется собственником. Поэтому, если нежилое помещение разделяется на множество новых объектов, это решение должно быть принято всеми собственниками, которые имеют право обладать общими правами.
Раздел нежилого помещения с перепланировкой и после отказа в разделе
Каждая сделка с недвижимостью уникальна. Для нее разрабатывается индивидуальный план действий. В некоторых случаях единственным выходом является разделение объекта на более мелкие. Сегодня мы рассмотрим проблему разделения нежилого помещения на определенное количество отдельных помещений. Действия с объектами нежилого и жилищного фонда требуют специализированной юридической помощи. Совместные собственники нежилых помещений не всегда могут пойти на компромисс в вопросе дальнейшего распоряжения своей собственностью. Официальное разделение объекта на разные помещения становится единственным реальным решением проблемы. Законодательные нормы позволяют считать нежилыми помещения, не созданные для проживания людей. Если недвижимость находится в долевой собственности, совладельцы имеют законное право выделить личную долю в общественном пространстве. Содержание:
Мероприятия по разделу первоначального помещения должны происходить с учетом требований:
Для того чтобы приступить к разделу нежилой земли, необходимо заключить договор со специализированным поставщиком услуг по оформлению земли. В этом случае исходными данными для инженера будет не только информация о разделяемом помещении, но и о здании в целом. Источником этих данных станет ЕГРН и ряд технических документов об объектах, находящихся в непосредственной близости.
Разделение путем перепланировки
Разделение нежилого объекта неизбежно предполагает снос строения и создание новых элементов, позволяющих произвести необходимое зонирование пространства. Если права владельцев соседних помещений не затрагиваются этими мероприятиями, то перепланировка организуется в рамках кадастровых работ, которые проводятся в отношении исходного участка и созданных на нем объектов.
Для соблюдения правового подхода к перепланировке необходимо начать планировочные работы. В этом документе отражается перечень работ, планируемых к выполнению, и информация о расположении новых границ созданного пространства. План подлежит согласованию с представителями компетентных органов. После завершения строительно-монтажных работ результаты должны быть утверждены специальной комиссией.
Официально согласованная и реализованная перепланировка отражается в данных, содержащихся в последней версии технического плана. В дальнейшем она будет отражена в данных земельного кадастра. Игнорирование комплекса мероприятий по согласованию и реализации является основанием для применения соответствующих мер ответственности к инициатору процедуры. Это касается и тех случаев, когда фактическое перемещение конструктивных элементов объекта было оформлено надлежащим образом.
Любые нарушения, выявленные в ходе перепланировки, должны быть зафиксированы в копии отчета, предоставленного инженером-землеустроителем. Этот отчет является важнейшим элементом любого инженерного плана. Инженер уполномочен отражать результаты расчетов и измерений, проведенных в рамках работ по оформлению земельного участка, а также сообщать любые предложения, способствующие устранению допущенных ошибок.
Помимо копии технического плана, к этому документу должна прилагаться копия плана восстановления, его корректировка и объективные доказательства, свидетельствующие об одобрении компетентной комиссией результатов строительства и установки для новой регистрации. Создание установок в Земельном кадастре. Сотрудники Государственного земельного кадастра могут направить запрос в рамках взаимодействия, если вышеуказанная информация не может быть предоставлена.
Если при регистрации нового объекта требуемая информация отсутствует, сотрудник уполномоченного органа может рассматривать этот факт как основание для приостановки регистрационных действий. Заявителю дается определенный срок, в течение которого нарушение должно быть устранено. Если ситуация не будет исправлена в установленный срок, заявителю будет отказано в регистрации незаконно перепланированного объекта.
Что делать, если получен отказ в регистрации нежилого помещения?
Если заявитель отказывается от проведения регистрационных действий, ему выдается бланк с подробным обоснованием принятого решения. Этот документ обрабатывается инженером-землеустроителем, который направляет исправленный документ в самостоятельно уполномоченный орган.
При подаче заявления на проведение регистрационных мероприятий используется актуальная информация о точном местоположении границы и точной протяженности объекта. Регистрация прав осуществляется на основании подземного паспорта.
Завершающим этапом мероприятия является оформление и последующая подача заявления на прекращение прав. Эту процедуру можно пройти в ближайшем НГД.
Причины раздела нежилого помещения
Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом
Для многих компаний, имеющих помещения в офисных или промышленных зданиях, отношения с соседями являются головной болью. Суть проблемы заключается в том, что закон не предусматривает процедур управления общим имуществом в нежилых зданиях. Это создает общую проблему. Начиная от распределения расходов на содержание общего имущества и заканчивая правовыми полномочиями каждого собственника по отношению к нему. Эти споры могут быть эффективно разрешены с помощью жилищного законодательства. Каждый собственник жилого помещения имеет право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, участвует в управлении общим имуществом и несет расходы на его содержание (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Для жилых домов таких правил не существует. И Президиум Высшего арбитражного суда до сих пор считал Жилищный кодекс неприменимым. Однако в конце июля он вынес революционное решение, которое полностью изменило его прежнюю позицию.
Каждый собственник помещения имеет долю в общем имуществе
Постановление Высшего арбитражного суда № 64 от 23. 07. 09 содержит ряд выводов, которые должны в корне изменить подход судебных органов к решению проблем, связанных с содержанием и распределением общего имущества в нежилых зданиях.
Во-первых, в отношении собственников-нерезидентов в отношении общего имущества зданий теперь можно применять нормы, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости.
Во-вторых, в отношении нежилых зданий постановление вводит понятие «общая собственность на здание» и приводит примерный перечень объектов, входящих в состав этого имущества.
В-третьих, право общей собственности на это имущество принадлежит собственнику помещений здания на основании закона, будучи зарегистрированным в едином государственном реестре прав и сделок с ними (далее — Екмда.). Таким образом, если право собственности на помещение переходит к новому собственнику, то доля прав на здание также переходит к нему. При этом не имеет значения, есть ли соответствующие указания в договоре купли-продажи помещения.
В-четвертых, размер доли в настоящее время определяется общим имуществом, находящимся в собственности здания. Он определяется пропорционально площади помещения, находящегося в собственности физического лица. Поэтому, если в результате реконструкции собственник увеличивает площадь своего помещения, его доля в праве на общее имущество здания также должна увеличиться. Суд может установить иной размер, если «объем площади на единицу площади существенно отличается от соответствующего показателя других помещений в здании». Однако размер доли в праве на общее имущество не может быть изменен собственником помещения.
Собственники, владеющие нежилыми помещениями в здании, могут создать юридическое лицо, которое будет выполнять эту задачу.
Такой вывод следует из п. 1 решения №. 64 от 23. 07. 09, который разрешает применять к нежилому помещению нормы, регулирующие отношения между собственниками квартир. Такое юридическое лицо (например, некоммерческая компания) фактически может выполнять обязанности кооператива собственников по отношению к собственникам-нерезидентам.
Все собственники помещений могут быть собственниками зданий
До сих пор в российском законодательстве не решен вопрос о том, что такое здание. самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов (помещение). Такая законодательная неточность создает возможность одновременной регистрации и здания, и его участка. В результате собственник может, например, сдать в аренду здание без помещения.
Пленум попытался решить эту проблему, установив правила «разделения» зданий на отдельные помещения и «объединения» всех площадей одного здания. Если собственник здания принимает решение о выделении из него одного или нескольких помещений (ст. 24 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственной регистрации земель»), то право собственности на здание автоматически прекращается. Такие здания перестают быть недвижимым имуществом. Подобная регистрация осуществляется в едином государственном реестре недвижимости. При переходе хотя бы одного из зданий в собственность другого лица возникает общая совместная собственность на надворные постройки здания.
Возможна и обратная ситуация, когда набор помещений «преобразуется» в здание. Например, в результате покупки другим владельцем или слияния двух компаний у всех помещений появляется только один владелец. В этом случае владелец всех помещений может выбрать один из двух вариантов регистрации своих прав. Во-первых, он вправе оставить все как есть — стать собственником помещения, не регистрируя здание как объект права, «возникшего» после покупки помещения. Во-вторых, собственник может выбрать правовой статус здания как единого объекта. Для этого ему необходимо обратиться в орган по восстановлению утраты прав с соответствующим заявлением. После внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц возникает право собственности заявителя на здание, а право собственности на отдельные помещения прекращается.
Объект права может находиться в здании или в нем самом, но не в обоих одновременно. Согласно этому подходу, здание не существует как объект права, если оно принадлежит как минимум двум собственникам. Следовательно, невозможно заключить сделки купли-продажи, ипотеки или иные сделки для таких зданий. Продать или заложить можно только некоторые помещения.
Могут ли быть проданы части общего имущества здания, такие как крыша и стены?
Да, если только они не являются частью общего имущества здания. Имущество может быть передано в пользование с согласия всех собственников. Все совладельцы помещения являются сторонами договора о передаче общего имущества в пользование. По аналогии к таким договорам применяются правила об аренде, включая регистрацию договоров, заключенных на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Общее имущество не может принадлежать одному лицу
На практике один из собственников основного нежилого помещения может быть зарегистрирован в ЕГРЮЛ как единственный собственник вспомогательного помещения. На право собственности можно ссылаться для того, чтобы препятствовать соседям пользоваться этими участками. В этом случае другие собственники могут обратиться в суд.
Злоупотребления, связанные с лишением права на доступ к вспомогательным помещениям. Декрет от 23.07.09 № имеет специальное разъяснение по этому вопросу. 64: Собственник имеет право предъявить иск об истребовании имущества из незаконного владения другого лица, который в сочетании с иском выявляет общую совместную собственность. На такие иски распространяется трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, так называемые индивидуальные владельцы подвалов, чердаков и подобных вспомогательных помещений на самом деле имеют право только на одно из своих прав собственности, независимо от того, что записано в Едином государственном реестре юридических лиц.
Злоупотребление не относится к лишению доступа к вспомогательным помещениям. Пленум не рассматривал вопрос о том, какое требование должен предъявить заявитель, если нарушение его прав не связано с лишением доступа к вспомогательным помещениям. Однако судебная практика свидетельствует о том, что в таких случаях могут быть заявлены негативные требования. Например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа удовлетворил иск нежилого помещения к другому собственнику об обязании не препятствовать использованию общего имущества. Суд согласился с тем, что действия ответчика по отключению воды нарушают права и законные интересы истца (постановление от 11. 09. 07 F03-A51/07-1/3190).
Совместные собственники могут согласовать расходы
Собственники могут заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом. Ранее суд признавал возможность их заключения (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13. 11. 07 F03-A73/07-1/3826). Однако постановление от 23. 07. 09 №. 64 предъявляет новые требования: решения о порядке использования общего имущества должны приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирных домах (ст. 44-48 ЖК РФ). Могут быть определены особенности режима: процесс проведения ремонтных работ в местах общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, собранных за счет аренды.
Однако стоит отметить, что даже соглашения, подписанные всеми соседями, не всегда гарантируют собственникам компенсацию расходов на содержание общего имущества. Проблема в том, что обоснованность этих расходов еще нужно доказать (Постановление А06-6139/2007-7 Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14. 08. 08). Таким образом, в соглашении собственника желательно определить как возможные расходы на содержание общего имущества, так и конфигурацию этого имущества (подсобные помещения и коммуникации).
Услуги и образцы документов для юристов компании в правовой системе