Продажа дома или квартиры без согласия зарегистрированных лиц возможна, если:
- Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки может обратиться в паспортный стол или МФЦ для её аннулирования.
- Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного лица или через суд.
Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия зарегистрированного лица невозможно даже через суд.
Кого нельзя выписать?
Отменить регистрацию не удастся даже через суд в следующих случаях:
- Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы также зарегистрированы в квартире.
- Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но отказались от участия в ней.
- Если в договоре мены, дарения, ренты или купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица.
- Если зарегистрированный вносил паевой взнос в кооператив.
- Если прописанные не достигли 18 лет или являются инвалидами.
Совет юриста: чтобы избежать покупки квартиры с зарегистрированными жильцами, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Покупка, продажа квартиры с зарегистрированным жильцом
Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?
Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?
Плюсы и минусы продажи квартиры с зарегистрированными жильцами
Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с зарегистрированными жильцами для обеих сторон сделки:
Обязательно ли снимать жильца с регистрации перед продажей?
Нет, закон позволяет продавать жилую недвижимость, даже если кто-то сохраняет право пользования квартирой или домом. Предполагается, что стороны устраивает это обстоятельство, и они решили заключить договор на таких условиях. Спорные ситуации носят гражданско-правовой характер и могут решаться в судебном порядке.
Риски для продавца.
Важно уточнить, что подразумевается добросовестность действий продавца, не желающего одновременно получить деньги за продажу объекта недвижимости с сохранением постоянного проживания там члена семьи.
Для старого собственника негативных моментов немного. Основная опасность заключается в том, что новый домовладелец может сознательно усложнить условия пребывания в квартире. Это делается для скорейшего снятия с регистрационного учёта по собственной инициативе.
Кроме того, на основании судебного решения регистрация довольно легко снимается, если нет права пожизненного пользования.
Опасности для покупателя.
Перед заключением сделки обычно проводится анализ обременений, при этом акцент делается на очевидные факторы (ипотека, банкротство, недееспособность, базы данных ФССП), которые можно получить по запросу от государственных органов.
Однако так называемые «скрытые» обременения часто остаются без внимания. Тем не менее, именно они, включая наличие зарегистрированных лиц на жилплощади, могут привести к спорным ситуациям и судебным разбирательствам в будущем.
Особенно опасна постоянная прописка для нового владельца, в отличие от временной. После истечения срока временной прописки у гражданина не будет законных оснований пользоваться объектом после его продажи.
Зарегистрированное лицо, согласно ст. 292 ГК РФ, по общему правилу не имеет права проживать в квартире после перерегистрации новым собственником. Единственный способ избавиться от нежелательного соседа — это решение суда. Примерно полгода потребуется для того, чтобы член семьи бывшего владельца покинул квартиру, если он не сделает этого добровольно.
При подаче иска суд может применить ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, которая позволяет суду разрешить бывшему члену семьи временно проживать в квартире до одного года при его неблагоприятном финансовом положении. Это достаточно неприятный фактор, который нужно учитывать при приобретении жилья со скрытыми обременениями, особенно если сделке предшествовало расторжение брака продавцом.
Ещё более серьёзные последствия могут возникнуть, если прописанный человек никогда не пользовался правом на приватизацию и был зарегистрирован до введения в действие закона от 04.07.1991 г. № 1541-I. В этом случае решение суда всегда будет не в пользу нового домовладельца, и придётся договариваться, на каких условиях человек согласится добровольно выписаться.
Единственный плюс покупки «сложной» недвижимости — возможность значительного торга из-за возросших рисков.
Если член семьи временно находится в армии или тюрьме
Во время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах лишения свободы гражданин временно выбывает из своего жилья и получает прописку в государственном учреждении. По возвращении домой он имеет законное право продолжить пользоваться квартирой, пока новый правообладатель не обратится в суд.
Основанием для выселения является утрата права пользования членом семьи бывшего владельца. Однако стоит быть готовым к возможному отказу со стороны суда, если неожиданный сосед не участвовал в приватизации, о чём упоминалось ранее.
Как обезопасить себя от нежелательного соседа?
Соберите максимально возможное количество документов относительно зарегистрированных лиц перед продажей и проведением сделки:
- домовую книгу (для старых домов);
- актуальную справку из управляющей компании;
- свидетельство о браке или о расторжении брака текущего владельца;
- документы-основания собственности.
Не будет лишним запросить информацию в районной или местной администрации (в зависимости от места хранения жилищного архива) для выяснения факта, сохранилось ли у конкретного человека право на приватизацию.
Чем больше факторов указывают на легальную возможность постоянного пользования квартирой зарегистрированными лицами, тем более непредсказуемыми будут последствия сделки.
Если всё же принято решение о покупке, в договор стоит включить пункт о выселении жильцов в определённый срок. Росреестр при регистрации вносит сведения об этом как временное обременение. Также соглашение можно дополнить условием о заложении части средств в банковскую ячейку (обычно 10-20% стоимости), которые изымаются только после аннулирования регистрации.
Если срок прошёл, а гражданин не покидает жилплощадь, может помочь письменная досудебная претензия, фиксация факта участковым и подача иска в суд. Результат зависит от оценки обстоятельств конкретным судьёй, поэтому быть на 100% уверенным в успешном исходе нельзя.